Phát hành tháng 02 năm 2025
Nguyễn Bích Vân |
Nguyễn H. Phương Uyên |
DẪN NHẬP:
Chiều ngày 30/11/2024, Quốc hội khóa XV đã chính thức thông qua Nghị quyết số 171/2024/QH15 về việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (“Nghị Quyết 171”). Nghị Quyết 171 đánh dấu một giai đoạn thí điểm mang tính đột phá tại Việt Nam với những điểm nổi bật như sau:
- Cơ chế thí điểm linh hoạt: Nghị quyết cho phép triển khai các dự án nhà ở thương mại không chỉ thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất mà còn áp dụng cho các loại đất không thuộc diện đất ở.
- Thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại: Việc tháo gỡ các rào cản pháp lý sẽ kích thích sự phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt trong các khu vực đô thị lớn nơi nhu cầu về nhà ở rất cao;
- Tăng cường quản lý và minh bạch: Nghị quyết đặt mục tiêu tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch và bền vững.
- Khuyến khích đầu tư: Nghị quyết mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực phát triển nhà ở thương mại một cách dễ dàng hơn.
- Hỗ trợ giải quyết vấn đề nhà ở: Nghị quyết 171 được kỳ vọng sẽ góp phần giải quyết tình trạng khan hiếm nhà ở, đặc biệt cho người có thu nhập thấp và trung bình tại các đô thị lớn.
1. PHẠM VI ĐIỀU CHỈNH
Nghị Quyết 171 thực hiện thí điểm trên phạm vi toàn quốc đối với dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản trong các trường hợp sau đây:
- Dự án nhận quyền sử dụng đất;
- Dự án đang có quyền sử dụng đất;
- Dự án đang có quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất;
- Dự án được các tổ chức đang sử dụng đất thành lập để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích của cơ sở sản xuất kinh doanh phải di dời do ô nhiễm môi trường hoặc phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
Trên cơ sở kế thừa và đảm bảo tính nhất quán với Luật Đất Đai, các dự án nhà ở thương mại của tổ chức kinh doanh bất động sản (i) nhận quyền sử dụng đất ở hoặc (ii) đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác sẽ không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị Quyết 171 mà sẽ thuộc phạm vi điều chỉnh và được thực hiện theo quy định Luật Đất Đai hiện hành.
Việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm được thực hiện thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp trong phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện thí điểm có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý nhưng không tách được thành dự án độc lập thì diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư thực hiện dự án không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
2. ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG
Nghị Quyết 171 áp dụng với 03 nhóm đối tượng chính là (i) cơ quan nhà nước, (ii) tổ chức kinh doanh bất động sản và (iii) người sử dụng đất. Theo đó, các đối tượng áp dụng thực hiện quyền và nghĩa vụ tương ứng của mình theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư và quy định khác của pháp luật có liên quan.
3. ĐIỀU KIỆN THỰC HIỆN DỰ ÁN THÍ ĐIỂM
Điều kiện về khu đất, thửa đất:
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị;
- Phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt;
- Thuộc danh mục các khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.
Điều kiện về chủ thể thực hiện dự án (tổ chức kinh doanh bất động sản):
- Đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư và quy định khác của pháp luật có liên quan;
- Có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm đối với trường hợp quy định tại điểm (a) và điểm (c) Mục 1 nêu trên hoặc có văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng đối với đất quốc phòng, Bộ Công an đối với đất an ninh.
Điều kiện về loại đất:
- Đất nông nghiệp;
- Đất phi nông nghiệp không phải đất ở;
- Đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất;
- Đất quốc phòng, đất an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh.
4. TIÊU CHÍ LỰA CHỌN DỰ ÁN THÍ ĐIỂM
- Được thực hiện tại khu vực đô thị hoặc khu vực được quy hoạch phát triển đô thị;
- Tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm (bao gồm đất ở hiện hữu và đất dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở) không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 – 2030 đã được phê duyệt;
- Không thuộc các dự án quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật Đất đai;
- Đối với trường hợp quy định tại điểm (a) Mục 1 nêu trên, khu đất thực hiện dự án thí điểm phải không thuộc danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua theo quy định tại khoản 5 Điều 72 của Luật Đất đai.
5. HIỆU LỰC VÀ THI HÀNH
Nghị Quyết 171 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 4 năm 2025 và được thực hiện trong 05 năm. Khi Nghị Quyết 171 hết hiệu lực, tổ chức kinh doanh bất động sản đang thực hiện dự án thí điểm theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư được tiếp tục thực hiện cho đến khi kết thúc dự án. Người nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong dự án thí điểm có quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật.
KẾT LUẬN:
Nghị Quyết 171 là một bước tiến đột phá trong việc cải cách và nâng cao hiệu quả trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam, mở ra cơ hội mới cho các dự án nhà ở thương mại mà vẫn giữ được tính nhất quán với các quy định pháp luật về đất đai, đảm bảo tính công bằng trong quá trình tiếp cận dự án của các bên tham gia. Đồng thời, Nghị Quyết 171 tạo ra nền tảng cho sự ổn định về nguồn cung nhà ở thương mại và góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh và bền vững.