Luật mới trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
Trần Công Quốc & Phạm Xuân Hoàn
Luật sư
Trong số một loạt các luật đáng chú ý được thông qua gần đây bởi Quốc Hội Việt Nam, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 (“Luật Mới”), thay thế Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2006 (“Luật Hiện Tại”),
được kỳ vọng sẽ cùng với Luật Nhà Ở 2014 tạo điều kiện cho sự phát triển của thị trường kinh doanh bất động sản.
Điểm đáng chú ý nhất của Luật Mới là lần đầu tiên quy định về yêu cầu phải có bảo lãnh của các tổ chức tín dụng/tài chính được phép hoạt động tại Việt Nam cho việc bán/cho thuê mua các bất động sản hình thành trong tương lai của các dự án kinh doanh bất động sản. Nếu chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ bàn giao bất động sản theo hợp đồng mua bán/thuê mua, bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn trả lại cho bên mua/bên thuê mua các khoản đã được bên mua/bên thuê mua ứng trước khi có yêu cầu.
Một điểm mới nữa của Luật Mới là quy định rõ ràng đối với các điều kiện về tài liệu pháp lý để một bất động sản được phép đưa vào kinh doanh. Trong khi Luật Hiện Tại đưa ra một danh sách hỗn loạn các tài liệu đã gây ra lúng túng không nhỏ khi xác định điều kiện nào sẽ được áp dụng cho bất động sản hiện hữu và điều kiện nào sẽ áp dụng cho tài sản hình thành trong tương lai, Luật Mới hiện nay đã phân biệt một cách tương đối rõ ràng đối với hai trường hợp này. Theo đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“QSDD”)/sở hữu công trình là điều kiện tiên quyết để được đưa vào giao dịch của các QSDD/công trình xây dựng hiện hữu, trừ trường hợp các công trình xây dựng đang tồn tại của các dự án bất động sản thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với tài sản hình thành trong tương lai, yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt, giấy phép xây dựng và biên bản nghiệm thu hoàn thành hạ tầng kỹ thuật đối với các dự án bất động sản hoặc biên bản nghiệm thu đã hoàn thành phần móng đối với dự án chung cư và tòa nhà hỗn hợp. Các quy định này đã tạo ra sự rõ ràng và thống nhất với các quy định của pháp luật về nhà ở.
Vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, sau rất nhiều tranh luận, đã được quy định ở mức 20 tỷ VND, tăng gấp hơn 3 lần so với quy định của Luật Hiện Tại. Quy định này không áp dụng cho các hộ gia đình, tổ chức cá nhân không phải thành lập doanh nghiệp thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản, và Chính phủ được giao nhiệm vụ quy định chi tiết trường hợp ngoại lệ này.
Luật Mới đã thống nhất với Luật Đất Đai 2014 khi đưa ra khái niệm “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”, thay vì khái niệm “tổ chức nước ngoài” gây khó hiểu trước đây, trong các quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản có vốn nước ngoài. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã được nới rộng thêm phạm vi kinh doanh bất động sản, trong số đó có hoạt động kinh doanh thuê bất động sản để cho thuê lại.
Về chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, Luật mới đưa ra thêm một điều kiện so với Luật Hiện Tại là người hành nghề phải có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên.
Yêu cầu về việc các giao dịch kinh doanh bất động sản của các tổ chức/cá nhân kinh doanh bất động sản phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, vốn đã được cho là phiền hà và không cần thiết, đã được bãi bỏ và việc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ tùy vào thỏa thuận của các bên.
Luật Mới sẽ có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2015.