Author: Vu Mai Trang

LEGAL UPDATE – MARCH 2023 – SOME NOTABLE CHANGES IN BANK GUARANTEE UNDER THE CIRCULAR 11/2022/TT-NHNN

Issue March 2023

Tran Cong Quoc
Partner

Nguyen Thuy An
Associate

On 30th September 2022, the State Bank of Vietnam issued the Circular No. 11/2022/TT-NHNN on bank guarantees (hereinafter referred to as the “Circular 11”). The Circular 11 will repeal the Circular 07/2015/TT-NHNN and the Circular 13/2017/TT-NHNN on bank guarantees (hereinafter referred to as the “Circular 07”), and take effect from 1st April 2023. Below are some notable changes of the Circular 11.

1. Electronic guarantees

Pursuant to Article 9 of the Circular 11, in addition to the bank guarantees in writing, credit institutions/foreign bank branches may offer electronic bank guarantees (hereinafter referred to as “electronic guarantees”). Adoption of electronic guarantees will depend on agreement by the credit institutions/foreign bank branches and clients. Those matters related to security of data and information confidentiality in electronic guarantee must comply with, among others, regulations on anti-money laundering, electronic transactions, SBV’s instruction on risk management of electronic transactions. The supplementation of electronic guarantee form under Circular 11 is based on the actual demand of clients, which implement the provisions of the Law on Credit Institutions on electronic banking services. Regulations on electronic transactions in e-banking activities and electronic guarantee are also found in other legal documents, including, among others, Decree 35/2007/ND-CP, Decree 130/2018/ND-CP and Decision 35/2006/QD-NHNN.

In case “know your clients” are made electronically, the value of each issued bank guarantee shall not exceed VND04 billion per individual and VND45 billion per organization, except the following cases:

  • Client identification information is certified by the competent authority or electronically certified by electronic certification service providers in accordance with the law on electronic certification and identification;
  • Request for issuance of an electronic guarantee is submitted via SWIFT system;
  • Client information and guaranteed obligations are verified and certified through the customs e-payment portal or the national bidding system;
  • Clients use digital signatures as prescribed by law when applying for a guarantee or entering into a guarantee agreement with credit institutions/foreign bank branches;
  • The client is a credit institution or a foreign bank branch.

2. Guarantees over future residential property

The Circular 11 clarifies some certain contents regarding guarantees over future residential property as follows:

  • An agreement on guarantees over future residential property is defined by Circular 11 as a contractual agreement between a commercial bank, a developer and other relevant parties (if any) whereby commercial bank agrees to guarantee for obligations of developer against the buyer under the sale, and purchase leasing of future residential property. The guarantee letter will be issued by the bank to buyers after conclusion of the agreement on guarantees over future residential property.

The agreement on guarantee over future residential property is signed before signing contracts on sale or contracts on purchase leasing of future residential property (hereinafter referred to as the “Sale contract” or “Purchase leasing contract”). Upon signing Sale contract or Purchase leasing contract, the developer shall request the commercial bank to issue guarantee letters to buyers.

  • Rights and obligations of the parties

The Circular 11 specifies those rights and obligations of developers, commercial banks and buyers in relation to guarantees over future residential property, which give buyers more protection in case of claiming the guarantee, including, among others:

  • Commercial banks are obliged to issue and deliver guarantee letters to buyers, or developers in accordance with Sale contract or Purchase leasing contract;
  • Upon receipt of guarantee letters from the commercial bank, developers are obliged to deliver the same to buyers;
  • Buyers are entitled to receive the guarantee letters from commercial banks or developers within the effective term of the agreement on guarantees over future residential property and before the estimated hand-over date of future residential property;
  • If the guarantee agreement over future residential property is early terminated, within the business day immediately following termination date, the commercial bank shall so publish on its website and notify this early termination in writing to the housing management authority of the provincial level where the project is located, specifically stating that the commercial bank will no longer issue guarantee letters for the buyer to sign a Sale contract or Purchase leasing contract with the developer after the guarantee agreement over future residential property is terminated. For guarantee letters previously issued to the buyer, the commercial bank shall continue to fulfill its commitment until the guarantee obligation is terminated.

3. The cases where enterprises are not guaranteed for bond payment obligations

Pursuant to Article 11.2 of the Circular 11, the credit institutions/foreign bank branches are not allowed to grant the bank guarantees with respect to the bond issued for debt restructure, capital contribution, shares acquisition or operational capital increase, while under Circular 07 such limitation was only applied for two cases of debt restructure and bond issued by subsidiaries or affiliates of other credit institutions.

4. Foreign language in bank guarantees

Previously, pursuant to the Circular 07, bank guarantee was allowed to be in a foreign language only if the guaranteed transaction is a civil relation involved a foreign element as defined in the Civil Code. The Circular 11 now supplements two additional cases where it is allowed to use a foreign language: (i) guaranteed obligations arising from projects financed by international financial institutions, and (ii) guaranteed obligations arising from participating in international bidding packages.

5. Transitional regulation

The parties continue to implement the signed bank guarantee agreement, bank guarantee commitment which took effect prior to the effective date of the Circular 11 until termination of the guarantee obligations thereof. The amendment and supplementation of the above-mentioned signed documents shall comply with the regulations of the Circular 11.

Download pdf version

BẢN TIN PHÁP LÝ – THÁNG 01, 2023 – NGHỊ ĐỊNH SỐ 99/2022/NĐ-CP NGÀY 30 THÁNG 11 NĂM 2022 CỦA CHÍNH PHỦ VỀ ĐĂNG KÝ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THAY THẾ CHO NGHỊ ĐỊNH SỐ 102/2017/NĐ-CP NGÀY 01 THÁNG 09 NĂM 2017

Phát hành 01/2023

Nguyễn Bích Vân
Thành viên

Hà Tuấn Việt
Luật sư Cộng sự

Các biện pháp bảo đảm luôn đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định các quan hệ dân sự, kinh doanh thương mại, hạn chế các tranh chấp phát sinh, nâng cao ý thức thượng tôn pháp luật của các chủ thể tham gia vào giao dịch. Đồng thời, các biện pháp bảo đảm còn là công cụ góp phần vào việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể này trong trường hợp đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình.

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm ra đời xuất phát từ nhu cầu công khai các giao dịch bảo đảm, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia vào giao dịch, các bên liên quan. Trong những năm gần đây, trước những yêu cầu từ thực tiễn, các quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm ngày càng được hoàn thiện, tạo cơ sở vững chắc để các tổ chức, cá nhân có điều kiện thuận lợi trong việc tiếp cận các nguồn tín dụng, đảm bảo an toàn pháp lý trong các giao dịch dân sự, kinh doanh thương mại.

Ngày 30/11/2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm để thay thế cho Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09/2017 qua đó góp phần quan trọng vào việc hoàn thiện, thống nhất pháp luật trong lĩnh vực đăng ký biện pháp bảo đảm.

Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm chính thức có hiệu lực vào ngày 15/01/2023 và có những điểm mới đáng lưu ý như sau:

 1. Phạm vi điều chỉnh 

Phạm vi điều chỉnh của Nghị định 99/2022/NĐ-CP so với Nghị định 102/2017/NĐ-CP là mở rộng thêm nội dung điều chỉnh về việc đăng ký biện pháp bảo đảm, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng chứng khoán đã đăng ký tập trung tại Tổng công ty lưu ký và bù trừ chứng khoán Việt Nam.

Theo đó, đối với các vấn đề không được quy định trong pháp luật về chứng khoán thì việc đăng ký được thực hiện theo quy định liên quan đến đăng ký biện pháp bảo đảm bằng động sản không phải là tàu bay, tàu biển được quy định trong Nghị định 99/2022/NĐ-CP.

2. Các trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm

Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định có bốn trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm bằng tài sản bao gồm: (i) đăng ký thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lưu quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan; (ii) đăng ký theo thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm hoặc theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm, trừ cầm giữ tài sản; đăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ mà có nhiều bên cùng nhận bảo đảm hoặc trong trường hợp bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có thỏa thuận; (iii) đăng ký thay đổi nội dung đã được đăng ký; (iv) xóa đăng ký nội dung đã được đăng ký đối với trường hợp quy định tại các điểm trên.

Đây là điểm khác biệt thể hiện ở việc mở rộng về thể chế, phạm vi các biện pháp bảo đảm mà các chủ thể tham gia vào giao dịch có thể lựa chọn để đăng ký so với nội dung của Nghị định 102/2017/NĐ-CP trước đây quy định theo hướng phân loại khá cứng nhắc thành hai nhóm gồm nhóm các biện pháp bảo đảm bắt buộc phải đăng ký (thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp tài sản gắn liền với đất, thế chấp tàu bay, tàu biển) và nhóm các biện pháp bảo đảm được đăng ký khi có yêu cầu (thế chấp tài sản là động sản, thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai, bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; mua bán tàu bay, tàu biển; mua bán tài sản là động sản khác có bảo lưu quyền sở hữu).

3. Nguyên tắc đăng ký, cung cấp thông tin

Với mục đích đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất trong việc đăng ký, cung cấp, trao đổi thông tin về biện pháp bảo đảm, tạo khung pháp lý thuận lợi cho hoạt động đăng ký, cung cấp thông tin của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc đăng ký, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ thể có yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm, Nghị định 99/2022/NĐ-CP đã quy định nguyên tắc thông tin về biện pháp bảo đảm phải được công khai, được cung cấp theo yêu cầu, các thông tin được trao đổi theo quy định của pháp luật; thực hiện đúng thủ tục, thẩm quyền, thời hạn, nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm, không làm phát sinh thủ tục khác với quy định của Nghị định. Đặc biệt trong trường hợp vi phạm bất kỳ nội dung nào trong các nguyên tắc kể trên, Cơ quan đăng ký phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Ngoài ra, Cơ quan đăng ký không phải chịu trách nhiệm về tên hợp đồng bảo đảm và nội dung thuộc quyền thỏa thuận của các bên trong hợp đồng bảo đảm; các bên phải trung thực trong kê khai, cung cấp, trao đổi thông tin; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của thông tin được kê khai, được cung cấp, được trao đổi.

4. Hiệu lực của đăng ký

Để đảm bảo tính minh bạch về hiệu quả và hiệu lực của việc đăng ký, đồng thời tách bạch được giữa việc đăng ký biện pháp bảo đảm và việc đăng ký khác liên quan đến tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (sau đây gọi là “đăng ký khác”), Nghị định 99/2022/NĐ-CP có các quy định mới về hiệu lực của đăng ký như sau:

  • Quy định cụ thể chi tiết, làm rõ về thời điểm phát sinh, thời điểm chấm dứt của hiệu lực đăng ký biện pháp bảo đảm, đăng ký khác;
  • Hiệu lực của việc đăng ký biện pháp bảo đảm là căn cứ để xác định thời hạn có hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;
  • Hiệu lực của việc đăng ký khác chỉ là để thông báo, công khai thỏa thuận, cam kết trong giao dịch dân sự; không phải là căn cứ xác định hiệu lực của giao dịch dân sự, hiệu lực đối kháng với người thứ ba;
  • Tách bạch giữa hiệu lực của việc xóa đăng ký trong trường hợp biện pháp bảo đảm chấm dứt theo yêu cầu hoặc theo quy định của pháp luật với hủy đăng ký do hợp đồng bảo đảm bị tuyên vô hiệu theo bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án, Trọng tài hoặc biện pháp bảo đảm được đăng ký tại cơ quan đăng ký không có thẩm quyền.

5. Thẩm quyền của cơ quan đăng ký

Để đảm bảo tính phù hợp với quy định của pháp luật liên quan, đảm bảo sự minh bạch, thuận lợi về thẩm quyền đăng ký, quản lý nhà nước đối với việc đăng ký biện pháp bảo đảm, Nghị định 99/2022/NĐ-CP đã bổ sung thẩm quyền đăng ký của Tổng Công ty lưu ký và Bù trừ chứng khoán Việt Nam đối với việc đăng ký liên quan đến chứng khoán đã được đăng ký tập trung theo quy định của pháp luật về chứng khoán. Đồng thời, bên cạnh quy định thẩm quyền chung, nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan đăng ký, Nghị định 99/2022/NĐ-CP cũng quy định cụ thể các trường hợp đăng ký thuộc thẩm quyền riêng của từng cơ quan đăng ký, thể hiện cơ chế pháp lý về việc trao đổi thông tin giữa cơ quan đăng ký với cơ quan, người có thẩm quyền khác theo quy định của pháp luật.

6. Về hồ sơ, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin

Về hồ sơ đăng ký, cung cấp thông tin

Để đảm bảo sự minh bạch, thống nhất về hồ sơ đăng ký, tránh làm phát sinh những yêu cầu không phù hợp trong thực tiễn đăng ký, Nghi định 99/2022/NĐ-CP quy định cụ thể các nội dung sau:

  • Thông tin phải có trên Phiếu yêu cầu đăng ký; các Biểu mẫu là tài liệu, giấy tờ thuộc thành phần hồ sơ; chữ ký, con dấu trong đăng ký; ngôn ngữ sử dụng trong đăng ký; việc mô tả thông tin về tài sản bảo đảm trong một số trường hợp cụ thể, ví dụ: động sản không phải là tàu bay, tàu biển, chứng khoán đã được đăng ký tập trung;
  • Thành phần hồ sơ đăng ký đối với trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm có tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở; tài sản hình thành trong tương lai; tài sản là cây hằng năm, công trình tạm; tài sản là dự án đầu tư nông nghiệp, dự án phát triển rừng, dự án trồng cây lâu năm, cây hằng năm, dự án khác có sử dụng đất, chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất sang đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất; hồ sơ đăng ký khác;
  • Cụ thể hóa thành phần hồ sơ đăng ký thay đổi đối với trường hợp mua bán quyền đòi nợ, khoản phải thu, quyền yêu cầu thanh toán khác; hồ sơ xóa đăng ký đối với trường hợp tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất trở thành doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; người yêu cầu xóa đăng ký không phải là bên nhận bảo đảm, như: Bên bảo đảm, Cơ quan thi hành án dân sự, Người mua tài sản bảo đảm bị xử lý, Người nhận chuyển giao quyền sở hữu tài sản bảo đảm.

Về thủ tục đăng ký

Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký theo hướng tiếp cận, quy định cụ thể các thủ tục chung, thủ tục riêng theo từng loại tài sản bảo đảm, cụ thể:

  • Để đảm bảo bao quát đầy đủ các trường hợp đăng ký, thuận tiện cho việc áp dụng, xác định thẩm quyền của cơ quan đăng ký, Nghị định không quy định chung các trường hợp đăng ký như trước đây mà thay vào đó đã cụ thể hóa các trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm theo từng loại tài sản. Ngoài ra, Nghị định cũng quy định cụ thể các trường hợp đăng ký khác cũng như thẩm quyền thực hiện việc đăng ký này.
  • Để đảm bảo tính minh bạch, hạn chế sự tùy tiện trong việc từ chối đăng ký và hạn chế rủi ro, phát sinh thêm chi phí cho người yêu cầu đăng ký, Nghị định quy định Cơ quan đăng ký chỉ được từ chối đăng ký khi có căn cứ được quy định cụ thể trong Nghị định. Bên cạnh đó, Nghị định đã cụ thể hóa một số trường hợp Văn phòng Đăng ký đất đai và Chi nhánh vẫn thực hiện việc đăng ký khi thông tin mà các bên thỏa thuận mô tả tài sản bảo đảm không phù hợp với thông tin trên Giấy chứng nhận hoặc thông tin được lưu trữ tại cơ quan có thẩm quyền.
  • Ngoài ra, Cơ quan đăng ký không được từ chối đăng ký vì lý do: tên hợp đồng bảo đảm, nội dung thỏa thuận về giá trị tài sản bảo đảm, nghĩa vụ được bảo đảm, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác, phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm, thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm.
  • Với mục đích đảm bảo tính phù hợp về thẩm quyền yêu cầu đăng ký theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và pháp luật liên quan, Nghị định đã quy định về người yêu cầu đăng ký theo hướng tách bạch người có quyền yêu cầu đăng ký lần đầu với người có quyền yêu cầu trong đăng ký thay đổi và xóa đăng ký; quy định cụ thể thông tin về bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, người đại diện trong đăng ký; quyền và nghĩa vụ của người yêu cầu đăng ký.
  • Để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp, cũng như đảm bảo tính khả thi trong việc giải quyết hồ sơ đăng ký, cung cấp thông tin, song song với việc tiếp tục quy định việc nộp hồ sơ đăng ký theo phương thức nộp hồ sơ qua môi trường điện tử và nộp hồ sơ đăng ký bằng bản giấy, Nghị định đã quy định cụ thể hơn về quy trình tiếp nhận, kiểm tra thành phần hồ sơ đăng ký của cơ quan đăng ký, trong đó bao gồm các nội dung chính như sau:
    • Tách bạch thời hạn giải quyết hồ sơ khi từ chối đăng ký với thời hạn giải quyết hồ sơ để thực hiện đăng ký;
    • Quy định về các trường hợp cơ quan đăng ký không thực hiện đăng ký do có sự kiện bất khả kháng trong việc tiếp nhận hồ sơ, giải quyết hồ sơ đăng ký và thời hạn giải quyết hồ sơ trong trường hợp này;
    • Quy định về việc thông báo cho người yêu cầu đăng ký để hướng dẫn hoàn thiện, bổ sung thành phần hồ sơ; việc gửi giấy tờ, tài liệu tới cơ quan có thẩm quyền để xác minh khi phát hiện có dấu hiệu giả mạo tài liệu và thời hạn giải quyết hồ sơ trong trường hợp này;
    • Quy định về phương thức trả kết quả đăng ký phù hợp với phương thức nộp hồ sơ đăng ký, giá trị pháp lý của kết quả đăng ký;
    • Quy định về cơ chế, quy trình thực hiện việc đăng ký trên môi trường điện tử.
  • Để đảm bảo tính chính xác của thông tin về biện pháp bảo đảm đã đăng ký, hạn chế các thủ tục đăng ký thay đổi không cần thiết, Nghị định tách biệt giữa các trường hợp bắt buộc phải đăng ký thay đổi với các trường hợp đăng ký thay đổi khi có yêu cầu; thực hiện xóa đăng ký đối với nội dung được đăng ký thay đổi trong trường hợp rút bớt tài sản bảo đảm; làm rõ hơn trách nhiệm của người yêu cầu đăng ký khi không thực hiện đăng ký đối với trường hợp phải đăng ký thay đổi.
  • Với mục đích đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất với quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, bao quát đầy đủ các tình huống phát sinh trong thực tiễn, bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của chủ sở hữu tài sản, chủ thể khác liên quan, Nghị định quy định cụ thể các nội dung sau:
    • Các trường hợp xóa đăng ký để phù hợp với thực tiễn và phù hợp với thay đổi của quy định pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;
    • Ghi nhận việc xóa đăng ký đối với tài sản được rút bớt đối với trường hợp đăng ký thay đổi do rút bớt tài sản bảo đảm; trường hợp xóa đăng ký một phần nội dung thì không làm thay đổi hoặc chấm dứt hiệu lực đăng ký của nội dung không bị xóa;
    • Quy định về trách nhiệm của người yêu cầu đăng ký trong trường hợp không thực hiện xóa đăng ký khi có căn cứ để việc đăng ký phải xóa;
    • Bổ sung quy định về xóa đăng ký đối với trường hợp đăng ký khác

Đánh giá

Qua thời gian áp dụng trên thực tiễn, Nghị định 102/2017/NĐ-CP đã bộc lộ hạn chế thể hiện qua việc chưa bao quát được hết hiệu quả, hiệu lực của việc đăng ký; từ chối đăng ký; thông tin về bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm; thông tin trên phiếu yêu cầu đăng ký; ngôn ngữ sử dụng, chữ ký, con dấu trong đăng ký; trả kết quả đăng ký; đăng ký thay đổi, xóa đăng ký; việc tách bạch giữa xóa đăng ký với hủy đăng ký do hợp đồng bảo đảm bị vô hiệu; cơ chế chỉnh lý thông tin có sai sót; phương thức thanh toán phí đăng ký; nộp hồ sơ đăng ký trên môi trường điện tử; việc trao đổi thông tin giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Với các quy định mới của Nghị định 99/2022/NĐ-CP, các quy trình đăng ký biện pháp bảo đảm đã được đổi mới, hoàn thiện và trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu, minh chứng của sự an toàn, minh bạch về tài sản, giao dịch. Qua đó, người dân và doanh nghiệp có thêm cơ sở pháp lý vững chắc để có thể tiếp cận được các nguồn vốn với chi phí thấp để phát triển sản xuất kinh doanh. Bên cạnh đó, các chủ thể cấp vốn cũng an tâm hơn khi việc cung ứng vốn cho thị trường có cơ chế pháp luật bảo vệ để thực hiện một cách an toàn, ổn định. Ngoài ra, các quy định mới của Nghị định 99/2022/NĐ-CP cũng góp phần giúp các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền có được bằng chứng pháp lý chính xác, thuận tiện về biện pháp bảo đảm trong quá trình thực hiện quản lý nhà nước hoặc trong trường hợp phải tiến hành giải quyết các vụ việc theo quy định của pháp luật.

Download pdf version

LEGAL UPDATE – JANUARY 2023 – DECREE NO.99/2022/ND-CP DATED NOVEMBER 30, 2022 ISSUED BY THE GOVERNMENT REGARDING THE REGISTRATION OF SECURITY INTERESTS, SUPERSEDES DECREE NO. 102/2017/ND-CP DATED SEPTEMBER 01, 2017.

Issue January 2023

Nguyen Bich Van
Partner

Ha Tuan Viet
Associate

Security interests always play a crucial role in stabilizing civil, business, and commercial relations, preventing conflicts arising, and increasing respect for the law among the parties involved in the transaction. Simultaneously, security interests are also the method for the protection of legitimate rights and interests of such involved transaction’s parties in the event that the obligator fails to perform or improperly performs its obligations when due.

The registration of a secured transaction “comes out into society” due to the need for disclosure of the secured transactions, and protection of legitimate rights and interests of the subjects involved in the transaction and related parties. In recent years, facing the demands of actual practices, the provisions of registration of secured transactions have been increasingly improved, creating a solid basis for organizations and individuals to have favorable conditions in accessing credit sources, ensuring legal safety in civil transactions, commercial business.

As of November 30, 2022, the Government promulgated Decree 99/2022/ND-CP regarding the registration of security interests to supersede Decree No. 102/2017/ND-CP dated September 01, 2017 in order to significantly contribute to the completion and unification of the law in the field of registration of security interests.

Decree 99/2022/ND-CP on registration of security interests officially takes effect on January 15, 2023 and contains the following noteworthy points:

 1. Scope of regulation

Comparing Decree 99/2022/ND-CP to Decree 102/2017/ND-CP, there is an expansion in the regulation’s scope regarding (i) the registration of security interests, (ii) the provision of information on security interests centrally registered at the Vietnam Securities Depository and Clearing Corporation (“VSDCC”).

Accordingly, in relation to the unprovided matters in the law of securities, the registration shall comply with the provisions relating to the registration of security interests in immovable property, other than aircraft and seagoing ships as prescribed in Decree 99/2022/ND-CP.

2. Security interests subject to the registration procedure

Decree 99/2022/ND-CP stipulates that four circumstances required the registration of security interests in assets, including (i) registration of mortgages, pledges of assets, retention of ownership rights in accordance with the Civil Code and other relevant laws; (ii) registration according to the agreement between the securing party and the secured party or at the request of the secured party, except for property liens; (iii) registration of notification of collateral disposal in case an asset is utilized to secure the execution of several obligations where multiple parties jointly receive the security or in case the securing party and the secured party have agreements;  (iv) registration of changes in registered contents; deregistration of registered contents for the cases specified at the aforementioned points.

Compared to the contents of Decree 102/2017/ND-CP, the newly updated regulations have demonstrated the discrepancy in the expansion of institutions and security interests, in which the entities involved in the transaction can decide to register the security interests. Correspondingly, Decree 102/2017/ND-CP previously stipulated a quite rigid classification of security interests into two groups, including (i) groups of security interests required to be registered (mortgage of land use rights, mortgage of land-attached assets, mortgage of aircraft, seagoing ships) and (ii) groups of registered security interests upon request (mortgage of movable assets, mortgage of land-attached assets formed in the future, reservation of ownership rights in case of purchase and sale of land-attached assets, land-attached assets formed in the future; purchase and sale of aircraft, seagoing ships; purchase and sale of other movable assets with reservation of ownership rights).

3. Principles of registration and provision of information

For the purpose of ensuring uniformity and consistency in the registration, provision and exchange of information on security interests, creating a legal framework conducive to the registration and provision of information by competent State authorities in order to register and secure legitimate rights and interests for entities requesting registration of security interests, Decree 99/2022/ND-CP stipulates the principle that information on security interests must be made available to the public, provided upon request, information exchanged in accordance with law; to comply with procedures, competence, duration, tasks, powers and responsibilities, not to give rise to procedures other than those prescribed by the Decree. And notably, in case of violation of any above-mentioned principles, the Registry must be responsible before the law.

In addition, the Registry is not responsible for the name of the security contract and the contents of the agreement of the parties in the security contract; the parties must be honesty in declaring, providing and exchanging information; being responsible before the law for the accuracy of the information declared, provided and exchanged.

4. Validity of the registration

For the purpose of ensuring transparency about the effectiveness and validity of the registration, simultaneously with separating the registration of security interests and other registration related to assets used to secure the performance of obligations (hereinafter referred to as “other registration”), Decree 99/2022/ND-CP has set out new regulations on the validity of registration as follows:

– Specifying in detail and clarifying the time of arising and termination of the validity of registration of security interests and other registrations;

– The validity of the registration of security interest is the ground for determining the period of countervailing effect of security interest to third parties in accordance with the law on security for the performance of obligations;

– The validity of other registration is only for notifying, publicizing agreements and commitments in civil transactions rather than the basis for determining the validity of civil transactions, the validity of countervailing effect against third parties;

– Separating the effect of deregistration in case the security interest is terminated as required or prescribed by law from the cancellation of registration due to the security contract being declared invalid according to the effective judgment or decision of the court, arbitration or the security interest is registered at an incompetent Registry.

5. Competence of the Registry

In order to ensure conformity with the relevant provisions of law, maintain transparency and convenience of a state registration and management authority for the registration of security interests, Decree 99/2022/ND-CP has provided the registration authority of the VSDCC for the registration of securities that have been registered centrally in accordance with the law on securities. Concurrently, in addition to stipulating the general competence, tasks and powers of the Registry, Decree 99/2022/ND-CP also provides the cases of registration falling under the exclusive competence of each Registry, showing the legal mechanism for information exchange between the Registry and other competent agencies and persons in accordance with the law.

6. Dossiers, procedures for registration and provision of information

Regarding the registration dossier, information provision

In order to ensure transparency and consistency of registration dossiers and prevent inappropriate requirements in registration practices, Decree 99/2022/ND-CP specifies in detail the following contents:

– The information must be on the Registration Request Form; Forms are documents and papers belonging to the dossier component; signatures and seals in the registration; languages used in the registration; the description of the information about security assets in some specific cases, for example, movable assets other than aircraft, seagoing ships, securities which have been centrally registered;

– The composition of registration dossiers for registration of security interests in housing construction investment projects; investment projects on construction of works other than houses; future-formed assets; assets being annual trees or temporary works; assets being agricultural investment projects, forest development projects, projects on planting perennial trees or annual trees, other projects using land, transferring the mortgage registration of property rights arising from contracts for purchase and sale of land-attached assets to the mortgage registration of land-attached assets; other registration dossiers;

– Particularizing the composition of registration dossiers for changes in cases of purchase and sale of debt collection rights, receivables, other payment claims; dossiers for deregistration in cases where economic organizations other than credit institutions mortgage land use rights or land-attached assets of individuals or households using land become foreign-invested enterprises; persons requesting deregistration are not security recipients, such as securiting parties, civil judgment enforcement agencies, buyers of security assets to be handled, recipients of transfer of ownership of security assets.

Regarding the registration procedure

Decree 99/2022/ND-CP controls the registration procedure by defining general and particular procedures for each kind of collateral, in particular:

– For the purpose of ensuring full coverage of registration cases, and the convenience for application and determination of the authority of the Registry, instead of defining the circumstances of registration as previously, the Decree outlines the cases of registration of security interests in accordance with each kind of asset. In addition, the Decree also specifies other cases of registration as well as the competence to carry out such registrations.

– In order to ensure transparency, limit arbitrariness in refusing registration and prevent risks and occurred additional costs for the requester for registration, the Decree stipulates that the Registry may only be allowed to refuse registration when there are clear-cut grounds specified in the Decree. Furthermore, the Decree has particularized several cases where the Land Registration Office and the Branch are required to carry out the registration procedure when the information agreed upon by the parties describing the collateral is inconsistent with the information on the Certificate or archived at the competent authority.

– Moreover, the Registry is not allowed to refuse to register for the following reasons: the name of the security contract, the content of the agreement on the value of the collateral, the secured obligation, the guarantee of the performance of obligations of others, the scope of the secured obligation, the duration of performance of the secured obligation.

–  For the purpose of ensuring the appropriateness of the competence to request registration in accordance with the law on guarantee of performance of obligations and related laws, the Decree has provided the regulation regarding the registration procedure by the requester in the way of separating the person who has the right to request the first registration with the person who has the right to request in the registration of change and deletion of registration; specified information about the guarantor, the secured party, the representative in the registration; the rights and obligations of the requester for registration.

– In order to create favorable conditions for individuals and businesses, as well as ensure the feasibility in resolving registration dossiers, providing information, in parallel with continuing to regulate the submission of registration dossiers through the electronic environment and the submission of registration dossiers in paper form, the Decree specifically stipulates the process of receiving and inspecting the registry’s registration dossier components, which includes the following main contents:

  • Separation of the time limit for settlement of dossiers when refusing registration with the time limit for settlement of dossiers for making registration;
  • Provisions on cases where the registry fails to register due to force majeure events in the receipt of dossiers, settlement of dossiers and time limit for settlement of dossiers in such case;
  • Regulations on notifying the requester for the guidance of the completion and supplementation of dossier components; the sending of papers and documents to competent agencies for verification when detecting signs of forged documents and time limit for settlement of dossiers in such case;
  • Regulations on the method of returning registration results in accordance with the method of submission of registration dossiers and the legal value of registration results;
  • Regulations on mechanisms and procedures for registration in the electronic environment.

– In order to ensure the accuracy of the information on registered security interests and to limit unnecessary procedures for registration of changes, the Decree separates cases of mandatory registration of changes from cases of registration of changes upon request; deletes the registration of contents registered for changes in cases of withdrawal of collateral; clarifies the responsibilities of the requester for the failure of registration for the cases where the registration procedure for changing is required.

– For the purpose of ensuring uniformity and consistency with the provisions of the law on ensuring the performance of obligations, fully covering situations arising in practice, and protecting the legitimate rights and interests of property owners and other related subjects, the Decree specifies the following contents:

  • Cases of deregistration to conform to reality and in accordance with changes in the law on security for performance of obligations;
  • Recording the deregistration of the withdrawn property in case of the registration changes due to the reduction of the collateral; in case of deregistration of part of the content, the remaining shall not be changed or terminated;
  • Regulations on the responsibilities of the requester for registration in case of failure to delete the registration when there are grounds for the registration to be deleted;
  • Supplementing the provisions on deregistration for other cases of registration.

In conclusion

During the time of practical application, Decree 102/2017/ND-CP has revealed the limitations expressed in the ineffectiveness and validity of registration; the refusal of registration; information about the securing party and the secured party; information on the registration request form; language, signature and seal in the registration; the return of registration results; registration of changes and deregistration; separation between deregistration and deregistration due to invalidity of the security contract; the mechanism to correct information; method of payment of registration fees; submission of registration dossiers on the electronic environment; information exchange between competent state agencies.

With the updated provisions of Decree 99/2022/ND-CP, the processes of registration of security interests have been renovated, perfected and become effective legal instruments, demonstrating the safety and transparency of assets and transactions. Thereby, individuals and businesses shall have a solid legal basis to access low-cost capital sources for the development of production and business. Additionally, the financing entities are more confident when the market’s supply of capital has a protective legal mechanism to implement in a safe and stable manner. Moreover, the new provisions of Decree 99/2022/ND-CP also contribute to the competent agencies and organizations to obtain accurate and convenient legal evidence on security interests in the course of state management or in case of having to settle cases in accordance with the law.

Download pdf version

THÔNG BÁO TUYỂN DỤNG THỰC TẬP SINH

Chúng tôi, CÔNG TY LUẬT TNHH BIZCONSULT, là một trong những công ty luật danh tiếng nhất Việt Nam, được các tổ chức nghề nghiệp quốc tế, như Legal500 Asia Law Firms, Asian Legal Business (ALB), Getting The Deal Through (Tạp Chí Mergers & Acquisitions), Global Legal Experts, Asia IP (Tạp chí Sở Hữu Trí Tuệ Châu Á), asialaw (Tạp chí luật Châu Á) v.v… đánh giá và xếp hạng cao trong nhóm các công ty luật hàng đầu chuyên nghiệp tại Việt Nam trong một số lĩnh vực hành nghề chính như Doanh Nghiệp & Thương Mại, Mua Bán & Sáp Nhập Doanh Nghiệp, Tài Chính & Ngân Hàng, Bất Động Sản & Xây Dựng/Hợp Đồng EPC, Dự Án Đầu Tư (Trong Nước & Nước Ngoài), Sở Hữu Trí Tuệ & Nhượng Quyền Thương Mại, Giải Pháp Tranh Chấp & Tranh Tụng (Trọng Tài, Tòa Án). Khách hàng của chúng tôi là các tập đoàn đa quốc gia, các tổ chức quốc tế, các doanh nghiệp nước ngoài và Việt Nam. Vui lòng truy cập website: www.bizconsult.vn để biết thêm thông tin về chúng tôi.

Nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của Công ty, chúng tôi cần tuyển dụng thực tập sinh tại thành phố Hà Nội như sau:

Yêu cầu đối với các ứng viên:

  1. Là sinh viên năm cuối hoặc đã tốt nghiệp đại học chuyên ngành luật kinh tế loại khá trở lên thuộc các trường ĐHQGHN (Khoa Luật), Đại học Luật Hà Nội và/hoặc các trường luật chính quy khác;
  2. Tiếng Anh (Nghe-Nói-Đọc-Viết) tốt;
  3. Kỹ năng trình bày, thuyết trình tốt;
  4. Sử dụng thành thạo các phần mềm xử lý văn bản và thuyết trình (Microsoft Outlook, Word, Excel, PowerPoint);
  5. Sức khỏe tốt. Tác phong nhanh nhẹn, chuyên nghiệp;
  6. Kỹ năng ứng xử, giao tiếp và giải quyết tình huống tốt
  7. Có kỹ năng làm việc nhóm;
  8. Trung thực. Kỷ luật. Trách nhiệm cao;
  9. Tâm huyết với nghề;
  10. Ưu tiên các ứng viên đã có thời gian thực tập tại các công ty luật.

Quyền lợi:

  1. Được trực tiếp tham gia hỗ trợ xử lý các hồ sơ công việc dưới sự hướng dẫn của các Luật sư của Công ty;
  2. Môi trường làm việc chuyên nghiệp, năng động và thân thiện;
  3. Được các Luật sư của Công ty hướng dẫn, đào tạo các kỹ năng tư vấn và hành nghề luật sư;
  4. Được tham dự các diễn đàn, hội thảo trong nước và quốc tế tổ chức tại Việt Nam nhằm mở rộng kiến thức và quan hệ;
  5. Lương theo năng lực/thỏa thuận;
  6. Các quyền lợi khác theo quy định của pháp luật lao động và bảo hiểm xã hội;
  7. Các phúc lợi theo quy định của Công ty;
  8. Cơ hội thăng tiến nghề nghiệp.

Hồ sơ gồm:

  1. Ðơn xin học việc, thực tập;
  2. Sơ yếu lý lịch tự thuật;
  3. Thẻ sinh viên hoặc bằng tốt nghiệp Đại học;
  4. Văn bằng, chứng chỉ khác (nếu có);
  5. 01 ảnh 4 x 6 (chụp trong vòng 06 tháng gần nhất).

Hình thức nhận hồ sơ:

Trực tiếp tại trụ sở chính của Công ty:

Số 20 phố Trần Hưng Đạo

Quận Hoàn Kiếm

Hà Nội

hoặc qua email: [email protected]

Thời hạn nhận hồ sơ:

Hạn cuối ngày 12/02/2023.

Liên hệ:

Mọi thắc mắc vui lòng liên hệ Ms. Trang 0988 604 260.

Download PDF