Quốc Hội thông qua Luật Nhà ở mới
Huỳnh Thị Thu Thủy – Luật sư
Đoàn Minh Anh – Trợ lý pháp lý
Ngày 25/11/2014 vừa qua, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở mới (“Luật Nhà ở mới”), có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2015 và sẽ thay thế Luật Nhà ở hiện hành số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005.
Luật Nhà ở mới này, với nhiều quy định mới về quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam, được mong đợi sẽ quản lý tốt hơn thị trường bất động sản Việt Nam trong một tương lai gần.
Các hành vi bị nghiêm cấm
Luật Nhà ở mới đã bổ sung một số hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở. Một trong các điểm đáng chú ý là quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở không được ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.
Tuy nhiên, Luật Nhà ở không hướng dẫn điều khoản chuyển tiếp đối với các giao dịch đã ký trước đây trái với quy định nêu trên thì xử lý như thế nào? Hạn chế này có thể dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh trong tương lai nhất là trong bối cảnh tại thị trường trước đây các chủ đầu tư đã ký kết rất nhiều các giao dịch ủy quyền hoặc giao cho đối tác ký các hợp đồng với khách hàng.
Mở rộng đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Theo quy định của Luật Nhà ở mới, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Hơn nữa, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam cũng được quyền sở hữu nhà ở.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được phép sở hữu căn hộ chung cư. Tuy nhiên, điểm hạn chế này đã được thay đổi tại Luật Nhà ở mới. Theo đó, Nhà nước cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu cả nhà ở riêng lẻ như biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Mở rộng mục đích sử dụng nhà ở cho cá nhân nước ngoài
Luật Nhà ở mới quy định rằng tổ chức, cá nhân nước ngoài có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam như quyền cho thuê lại, chuyển nhượng, thừa kế và thế chấp. Tuy nhiên, tổ chức nước ngoài chỉ được sử dụng nhà ở với mục đích bố trí cho những người đang làm việc tại tổ chức đó để ở, không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác. Còn đối với cá nhân nước ngoài, khi thực hiện quyền cho thuê nhà ở, cá nhân đó phải thông báo bằng văn bản với cơ quan quản lý nhà ở và tuân thủ hoạt động nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà ở này.
Một số hạn chế đối với việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài
Tỉ lệ nhà ở được sở hữu bởi tổ chức, cá nhân nước ngoài phải không vượt quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ thì không quá 250 căn nhà trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường.
Thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài
Luật Nhà ở mới quy định rằng thời hạn sở hữu nhà ở của các cá nhân nước ngoài nói chung có sở hữu nhà ở tại Việt Nam được áp dụng theo thỏa thuận trong các hợp đồng giao dịch nhưng tối đa không quá 50 năm.
Tuy nhiên riêng trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và được hưởng các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận đối với nhà ở
Luật Nhà ở mới quy định cụ thể các trường hợp giao dịch nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận đối với nhà ở. Trong đó, tất cả các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đều không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư phải có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, tuy nhiên chưa quy định cụ thể mức vốn kỹ quỹ, đồng thời phải đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư
Đối với nhà ở có niên hạn sử dụng, bên mua nhà ở chỉ được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu nhà ở; khi hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho chủ sở hữu lần đầu, Chính phủ sẽ hướng dẫn cụ thể về vấn đề này.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý. Quy định này sẽ tạo điều kiện để công tác cải tạo nhà chung cư được thực hiện dễ dàng hơn trước đây.
Công chứng, chứng thực hợp đồng
Luật Nhà ở quy định trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, tuy nhiên không có ngoại trừ trường hợp bên bán hoặc chủ đầu tư là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản như quy định của pháp luật nhà ở trước đây.
Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Luật nhà ở quy định chặt chẽ hơn thủ tục liên quan tới chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai đã được thế chấp cho một bên khác, quy định mới sẽ giúp khắc phục tình trạng các chủ đầu tư dự án đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nhưng vẫn ký bán cho khách hàng, và khi xảy ra tranh chấp thì gây khó xử cho tất cả các bên về việc xác định chủ quyền đối với bất động sản.