Author: Vu Mai Trang

BẢN TIN PHÁP LÝ – THÁNG 05, 2023 – QUY ĐỊNH MỚI SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA CÁC NGHỊ ĐỊNH HƯỚNG DẪN LUẬT ĐẤT ĐAI

Phát hành 05/2023

Nguyễn Đăng Việt
Luật sư Thành viên

Nguyễn Tú Oanh
Luật sư Cộng sự

Ngày 03/04/2023, Phó Thủ Tướng Chính Phủ ông Trần Hồng Hà đã ký và ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (“Nghị định 10/2023”) có hiệu lực từ ngày 20/05/2023.

Nghị định 10/2023 được xem là một trong 04 Nghị định ảnh hưởng lớn đến lĩnh vực đất đai và thị trường bất động sản. Theo đó, việc soạn thảo, hoàn thiện và ban hành Nghị định 10/2023 nhằm mục đích giải quyết, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng các quy định về thủ tục về đất đai, định giá đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với bất động sản không phải nhà ở (bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, văn phòng…). Cụ thể, Nghị định 10/2023 có những điểm mới đáng lưu ý sau đây:

1. Bổ sung quy định về Thời gian bị ảnh hưởng bởi sự kiện bất khả kháng không tính vào thời gian được gia hạn

Điều 64.1.(i) Luật đất đai 2013 quy định “…hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”. Theo đó, các trường hợp được xem là trường hợp bất khả kháng đã được hướng dẫn cụ thể tại Điều 15.1 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, tuy nhiên quy định này chưa rõ ràng trong việc xử lý hệ quả của việc bị ảnh hưởng bởi sự kiện bất khả kháng.

Để giải quyết thiếu sót của quy định nêu trên, Nghị định 10/2023 đã bổ sung quy định: “…Thời gian bị ảnh hưởng đối với trường hợp bất khả kháng không tính vào thời gian được gia hạn 24 tháng…”. Như vậy, nếu được xác định là bị ảnh hưởng bởi trường hợp bất khả kháng thì thời hạn được gia hạn sẽ được kéo dài tương ứng với thời gian bị ảnh hưởng bởi trường hợp bất khả kháng.

Thẩm quyền xác định thời gian bị ảnh hưởng bởi trường hợp bất khả kháng được giao cho: (i) UBND cấp Tỉnh đối với Dự án thuộc địa bàn một tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương và (ii) Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường đối với Dự án thuộc địa bàn từ hai tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trở lên.

2. Bổ sung quy định về Đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất

Điều 119 Luật đất đai 2013 quy định về các điều kiện thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Theo đó chỉ có quy định chung về Điều kiện đối với tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và Điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Hiện nay, Nghị định 10/2023 bổ sung Điều 17b về Đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất. Trong đó quy định cụ thể:

(i) Điều kiện của tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất: Nghị định 10/2023 quy định khi có hai (02) công ty trở lên có sở hữu chéo lẫn nhau cùng tham gia đấu giá một thửa đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất thì chỉ được một công ty tham gia đấu giá; tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; và phải  đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác;

(ii) Điều kiện đối với đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất: ngoài điều kiện đã quy định tại Điều 119.1 Luật đất đai thì còn phải đáp ứng điều kiện: (a) Đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; (b) Việc đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện đối với từng thửa đất; (c) Đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Ngoài ra, Điều 17a còn quy định rõ đối với khoản tiền đặt trước về các trường hợp xử lý cụ thể khi chuyển thành nghĩa vụ tài chính nếu trúng đấu giá hoặc khi hoàn lại.

3. Bổ sung quy định về cấp Giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, cụ thể là các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch…, đã từng được Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường hướng dẫn thực hiện tại Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020 (“Công văn 703”). Theo đó, Công văn 703 đã dẫn chiếu đến Điều 32 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP về Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở. Tuy nhiên Điều 32 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP chưa có quy định cụ thể đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch.

Do đó, Nghị định 10/2023 đã bổ sung khoản 5 Điều 32 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP để áp dụng đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch. Quy định này nêu rõ: “Đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ”. Đây là hành lang pháp lý quan trọng giúp xác định quyền sở hữu đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch; xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất đối với đất được sử dụng để xây dựng các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch. Tuy nhiên, theo quan điểm của chúng tôi, Nghị định 10/2023 vẫn chưa nêu rõ cụ thể chủ đầu tư công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch có được chuyển nhượng lẻ công trình cho các khách hàng là tổ chức, cá nhân khác hay không, vì trên thực tế việc chuyển nhượng như vậy có thể dẫn tới sai khác về dự án đầu tư ban đầu đã cấp cho Chủ đầu tư, và việc chuyển nhượng có được xem là chuyển nhượng một phần dự án đầu tư hay không.

Quy định nêu rõ chủ sở hữu công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch có trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện theo pháp luật về xây dựng, kinh doanh bất động sản, nhưng không quy định về việc có phải đáp ứng quy định về luật đầu tư hay không.

4. Sửa đổi, bổ sung quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận

Hiện tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định: Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai, Sở Tài Nguyên và Môi Trường là cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận”) trong các trường hợp: (i) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận; (ii) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận.

Nghị định 10/2023 đã sửa đổi thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp theo hướng tạo điều kiện thuận tiện cho người dân trong việc thực thiện các thủ tục hành chính này (được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký đất đai mà không cần lên Sở Tài nguyên và Môi trường).

5. Bổ sung quy định về phương thức thực hiện thủ tục hành chính đất đai online

Khoản 7 Điều 1 Nghị định 10/2023 đã bổ sung các quy định hướng dẫn rõ hơn đối với các thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trên môi trường điện tử.

Như vậy, người yêu cầu thực hiện một số thủ tục hành chính về đất đai hiện nay có thể thực hiện theo phương thức trực tuyến (online) và nhận kết quả qua bưu điện mà không phải trực tiếp đến tận cơ quan tiếp nhận và giải quyết hồ sơ để làm thủ tục. Quy định này sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn rất nhiều cho các chủ thể liên quan.

6. Bổ sung quy định về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tư

Liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tư đối với đất trồng lúa, đất rừng…, khoản 9 Điều 1 Nghị định 10/2023 bổ sung Điều 68a về điều kiện, tiêu chí cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp này, trong đó nổi bật là:

  • Có phương án trồng rừng thay thế hoặc văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền trồng rừng thay thế theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác; có phương án sử dụng tầng đất mặt và văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa theo quy định của pháp luật về trồng trọt đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng chuyên trồng lúa sang mục đích khá
  • Có đánh giá sơ bộ tác động môi trường, đánh giá tác động môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường (nếu có).

Đây là một trong những quy định bổ sung đáng chú ý của Nghị định 10/2023 mà các nhà đầu tư cần lưu ý nếu có ý định tiến hành thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

7. Sửa đổi, bổ sung quy định về hồ sơ cấp Giấy chứng nhận trong dự án phát triển nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản không phải dự án phát triển nhà ở

Đối với dự án phát triển nhà ở, sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư không còn phải nộp Báo cáo kết quả thực hiện dự án cho Sở Tài Nguyên và Môi Trường nữa. Có thể đây là quy định giảm bớt thủ tục hành chính, vì đã có thủ tục kiểm tra nghiệm thu hoàn công đưa công trình vào sử dụng.

Đối với dự án kinh doanh bất động sản không phải dự án phát triển nhà ở, sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường Thông báo của cơ quan chuyên môn về xây dựng cho phép chủ đầu tư nghiệm thu hạng mục công trình, công trình hoặc chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng cùng một số giấy tờ khác.

Download pdf version

LEGAL UPDATE – MAY 2023 – CHANGES IN LAND REGULATIONS

Issue May 2023

Nguyen Dang Viet
Partner

Nguyen Tu Oanh
Associate

On 03 April 2023, the Government issued Decree No. 10/2023/ND-CP amending and supplementing a number of articles of Decrees guiding the implementation of the Land Law. (“Decree 10/2023”), taking effect from 20 May 2023.

The Decree 10/2023 is considered, amongst 04 other Decrees, significantly affecting the land sector and real estate market. the Decree 10/2023 aims to solve and remove certain difficulties and obstacles in land procedures, land valuation, and granting certificates of land use rights, ownership rights for non-residential real estates (condotel and villas and office real estate, etc.). In particular, the Decree 10/2023 sets out the following noteworthy new provisions:

 1. Extension of land use period shall exclude force majeure affection time

Article 64.1.(i) of the  Law on Land 2013 stipulates that “…If [project] developers still fail to put the land into use when the extended time is over, the State shall revoke the [allocated] land without compensation for land and land-attached assets, except due to force majeure”. Force majeure events had been specifically stated under Article 15.1 of the Decree 43/2014/ND-CP, however, this Decree is silent on handling the consequences of force majeure events. The Decree 10/2023 has now supplemented that the period of time being affected by a force majeure event shall be excluded and added into the 24 months’ grace period.

The following authorities have power to determine the period of force majeure effects: (i) Provincial People’s Committees for projects located in a province/ centrally-affiliated city and (ii) the Minister of Natural Resources and Environment for projects located in two or more provinces or centrally-affiliated cities.

2. Auction of land use rights

Article 119 of the Law on Land 2013 sets out only basic conditions for auctioning and entities to take part into land auction when the State allocates or leases land.

The Decree 10/2023 supplements Article 17.a on auction of land use rights when the State allocates land with collection of land use fees or leases land:

 (i) Conditions for organizations participating in the auction of land use rights: If two or more companies having cross-ownership participate in auction of a parcel of land or a project sited at one or more parcels of land, only one company is allowed to participate in the auction; the deposit requirement is increased to 20% of starting price of the land parcel(s); and companies must satisfy the conditions prescribed by the law on housing and the law on real estate business in order to attend the auction of land for developing housing and other real estate business projects;

(ii) Conditions for land: apart from the conditions specified in Article 119.1 of the Law on Land, the following conditions must also be satisfied: (a) starting price of the auction is determined by a competent state authority; (b) process of auction is applicable to each single parcel; (c) The detail planning 1/500 of the parcel used for development of a housing construction project is approved by a competent authority.

Furthermore, Article 17.a also clearly stipulates on handling deposit in specific cases.

3. Issuance of certificates for condotels

The issuance of certificates of ownership of non-residential construction works, namely condotel, villas, etc., had been guided by the Minister of Natural Resources and Environment in the Official Letter. No. 703/BTNMT-TCQLDD dated 14 February 2020 (“Official Letter 703”). Accordingly, Official Letter 703 referred to Article 32 of Decree 43/2014/ND-CP on certification of ownership of non-residential construction works. However, Article 32 of Decree 43/2014/ND-CP does not have specific regulations on construction works used for travel accommodation purposes.

 The Decree 10/2023 has supplemented Article 32.5 of the Decree 43/2014/ND-CP expanding its application to construction works used for travel accommodation purposes. This regulation clearly states that: “For construction works developed to serve travel accommodation purposes on commercial or service land as prescribed in laws on tourism, if the construction works satisfy the conditions set forth in laws on land, laws on construction and laws on real estate business, the ownership of such construction works attached to land can be granted certificates for commercial or service land use purposes.”. Nonetheless, we view that the Decree 10/2023 has yet to specify whether a developer of a project who develops construction works used for travel accommodation purposes can transfer a single construction work (ie. a condotel or villa) to other organizations or individuals, as in fact, such a transfer may lead to distortion of the original investment project granted to the developer, and whether the transfer is considered a transfer of a part of the investment project or not.

The regulation clearly states that owner of construction work used for travel accommodation purposes take legally responsibility to meet all conditions under the law on construction and real estate business, but it does not prescribe whether or not to comply with the law on investment.

4. Authority to issue title certificates

Currently, the Decree 43/2014/ND-CP, as amended and supplemented by the Decree 01/2017/ND-CP stipulates that: For localities in which Land Registration Offices have been established, the Department of Natural Resources and Environment is the competent agency to grant certificates of land use rights and ownership of houses and other land-attached assets to land users and owners of land-attached assets (“Certificate”) in the following cases: (i) When land users or asset owners exercise the rights of land users or owners of land-attached assets, which requires the grant of a new Certificate; (ii) Renewal or re-grant of Certificates.

The Decree 10/2023 has amended the authority to issue Certificates or to confirm changes to the issued Certificates in a manner that create favorable conditions for people in carrying out these administrative procedures (being implemented at Land Registration Offices without having to go to the Department of Natural Resources and Environment).

5. Online land administrative procedures

Article 1.7 of the Decree 10/2023 provides clearer guidance on procedures for registration and issuance of Certificates in the electronic environment.

The applicants of some land related administrative procedures are now able to undertake online and receive the results of issuing documents by post without having to go directly to the competent authorities. This regulation will help saving time and costs.

6. Conditions for conversion of use purpose of land for rice cultivation, protective forest land, and specialized use forest land to implement investment projects

Regarding the conversion of use purpose of land to implement investment projects as to land for rice cultivation, forest land, etc., Article 1.9 of the Decree 10/2023 has supplemented Article 68.a of Decree 43/2014/ND-CP on conditions and criteria for the conversion of use purpose of land, notably:

  • Having alternative afforestation plans or written document confirm completion of obligations to pay for alternative afforestation in accordance with the laws on forestry in case of the conversion of use purpose of protection forest or special-use forest land or ; having topsoil use plans and written document confirming completion of obligations to pay for protection and development of land for rice cultivation in accordance with the laws on crop production in case of the conversion of use purpose of land for rice cultivation.
  • Having a preliminary environmental impact assessment and environmental impact assessment in accordance with the law on environmental protection (if any).

7. Application dossier for granting Certificates in housing development projects, real estate business projects other than housing development projects

For housing development projects, after the completion of the construction, the investors shall no longer be responsible for submitting the Report on project implementation to the Department of Natural Resources and Environment. This regulation is possibly to reduce administrative procedures, given that there is already procedure for inspection and acceptance of the construction completion to be put into use.

For real estate business projects other than a housing development projects, after completion of construction, the investors shall be responsible for sending the Notification of specialized construction authority that allows investors to conduct taking-over of construction items, construction work or approve the result of taking-over in accordance with laws on construction together with other papers.

Download pdf version

RECRUITMENT ANNOUNCEMENT

15th May 2023

BIZCONSULT LAW FIRM is recognized as one of the most prestigious law firms in Vietnam. We are highly evaluated and ranked in the group of leading professional law firms in Vietnam in some key areas such as Business & Trade, Mergers & Acquisitions, Finance & Banking, Real Estate & Construction/EPC Contracts, Investment Projects (Inbound & Outbound), Intellectual Property & Franchise, Dispute Resolution & Litigation (Arbitration and Court) by international professional organizations such as Legal500 Asia Law Firms, Asian Legal Business (ALB), Getting The Deal Through (Mergers & Acquisitions Magazine), Global Legal Experts, Asia IP (Asian Intellectual Property Magazine), asialaw (Asian Law Magazine), etc… Our clients are multinational corporations, international organizations, investment funds and domestic and foreign enterprises. Please visit our website at: http://www.bizconsult.vn for more information.

In order to meet the demand for the Company’s development, we would like to recruit new vacant position in Hanoi office as follows:

1. POSITION: MARKETING/BUSINESS DEVELOPMENT STAFF

Quantity: 01

Job description:

  • Developing marketing strategies to promote services to clients; Proposing ideas for campaign management, communication strategies, and implementing programs to promote services, build brands for the Company.
  • Proposing, building, and implementing short/long-term marketing plans on Digital platforms (Facebook, Youtube, Google…)
  • Being in charge of managing content for websites and other PR tools of the Company (in collaboration with IT and lawyers); Managing posting schedules for magazines, legal updates, etc…
  • Planning SEO, SEM, and Google Adwords to optimize the website’s ranking on search pages.
  • Collect information from the market, information about services, information about competitors’ Digital Marketing and Social Media programs;
  • Searching and scheduling conferences, marketing events for lawyers, joining with lawyers in the events to promote the Company’s name;
  • Design the Company’s profile, CV of the personnel, etc…

Job requirements:

  • Being good at four English skills and computer science;
  • Ability to use diversity design software: Adobe Illustrator, Photoshop, Canva…
  • Being good at web management is an advantage;
  • Having good appearance, communication skills, and relationships;
  • Having at least 3 years of experience in marketing.
  • Graduated from law university will have advantage in evaluating employment applications.
  • Working full-time;
  • Being honest, disciplined, dedicated to work
  • Being responsible and being able to work under pressure;

Benefits:

  • Working in a professional, dynamic and friendly environment;
  • Salary according to capacity/agreement;
  • Other benefits under the provisions of laws on labor and social insurance;
  • Benefits according to the Company’s regulations;
  • Career advancement opportunities.

2. APPLICATION REQUIREMENTS FOR ALL POSITIONS:

Application dossier (in English or in Vietnamese):

  • Job application;
  • CV for the vacant position (attached with a personal photo in the last 01 year).

Submission:

  • Directly at the head office of the Company: 20 Tran Hung Dao Street, Hoan Kiem District, Ha Noi
  • Or via email: [email protected]

Deadline: By the end of 15th June 2023.

Expected Interview schedule: From 15th to 20th June 2023

 Contact: If you have any questions, please contact:

  • Hai Ha: 096 371 8558
  • Trang Nguyen: 0988 604 260

 

BẢN TIN PHÁP LÝ – THÁNG 03, 2023 – QUY ĐỊNH MỚI VỀ BẢO LÃNH NGÂN HÀNG THEO THÔNG TƯ 11/2022/TT-NHNN

Phát hành 03/2023

Trần Công Quốc
Luật sư Thành viên

Nguyễn Thùy An
Luật sư Cộng sự

Ngày 30/09/2022, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 11/2022/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng (sau đây gọi là “Thông tư 11”). Thông tư 11 có hiệu lực kể từ ngày 01/04/2023, thay thế Thông tư 07/2015/TT-NHNN và Thông tư 13/2017/TT-NHNN về bảo lãnh ngân hàng (sau đây gọi chung là “Thông tư 07”). Dưới đây là một số điểm mới đáng chú ý của Thông tư 11.

1. Hoạt động bảo lãnh điện tử 

Theo quy định tại Điều 9 Thông tư 11, bên cạnh phương thức bảo lãnh bằng văn bản giấy, tổ chức tín dụng/chi nhánh ngân hàng nước ngoài có thể cung cấp bảo lãnh điện tử (sau đây gọi là “bảo lãnh điện tử”). Việc áp dụng bảo lãnh điện tử sẽ phụ thuộc vào thoả thuận giữa tổ chức tín dụng/chi nhánh ngân hàng nước ngoài và khách hàng. Việc thực hiện bảo lãnh điện tử phải đảm bảo an ninh, an toàn, bảo vệ thông điệp dữ liệu và bảo mật thông tin theo quy định của pháp luật về phòng chống rửa tiền, giao dịch điện tử, hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước về quản lý rủi ro trong hoạt động ngân hàng điện tử và các văn bản pháp luật khác có liên quan. Việc bổ sung quy định về bảo lãnh điện tử tại Thông tư 11 dựa trên nhu cầu thực tế của khách hàng và nhằm thực hiện các quy định của Luật các tổ chức tín dụng về hoạt động ngân hàng điện tử. Các vấn đề liên quan đến giao dịch điện tử trong hoạt động ngân hàng điện tử và bảo lãnh điện tử cũng được quy định trong Nghị định 35/2007/NĐ-CP, Nghị định 130/2018/NĐ-CP, Quyết định 35/2006/QĐ-NHNN và các văn bản pháp luật khác.

Trường hợp thực hiện nhận biết và xác minh thông tin nhận biết khách hàng qua phương tiện điện tử thì giá trị mỗi cam kết bảo lãnh cho khách hàng cá nhân không được vượt quá 04 tỷ đồng Việt Nam và cho khách hàng tổ chức không được vượt quá 45 tỷ đồng Việt Nam, trừ các trường hợp sau:

  • Thông tin nhận biết khách hàng được xác thực bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc được xác thực điện tử thông qua tổ chức cung cấp dịch vụ xác thực điện tử theo quy định của pháp luật về định danh và xác thực điện tử;
  • Khách hàng gửi đề nghị cấp bảo lãnh bằng điện tử thông qua hệ thống SWIFT;
  • Thông tin khách hàng và nghĩa vụ được bảo lãnh được đối chiếu khớp đúng thông qua cổng thanh toán điện tử hải quan hoặc hệ thống mạng đấu thầu quốc gia;
  • Khách hàng sử dụng chữ ký số theo quy định của pháp luật khi đề nghị cấp bảo lãnh hoặc ký thoả thuận cấp bảo lãnh với tổ chức tín dụng/chi nhánh ngân hàng nước ngoài;
  • Khách hàng là tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

2. Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Thông tư 11 làm rõ một số nội dung liên quan đến bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

  • Theo Thông tư 11, hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa ngân hàng thương mại với chủ đầu tư và các bên liên quan khác (nếu có) về việc ngân hàng thương mại chấp thuận bảo lãnh cho chủ đầu tư trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Ngân hàng thương mại sẽ phát hành thư bảo lãnh cho bên mua sau khi ký kết hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết trước khi ký kết hợp đồng mua hoặc hoặc đồng cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là “Hợp đồng mua” hoặc “Hợp đồng cho thuê mua”). Sau khi ký kết Hợp đồng mua hoặc Hợp đồng cho thuê mua, chủ đầu tư phải yêu cầu ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh cho bên mua.

  • Quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia bảo lãnh

Thông tư 11 quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, ngân hàng thương mại và bên mua trong quan hệ bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, các quy định này góp phần bảo vệ bên mua khi yêu cầu bảo lãnh, ngoài các quyền và nghĩa vụ khác, bao gồm:

  • Ngân hàng thương mại có nghĩa vụ phát hành thư bảo lãnh và gửi thư bảo lãnh cho bên mua hoặc chủ đầu tư theo quy định tại Hợp đồng mua hoặc Hợp đồng thuê mua;
  • Chủ đầu tư có nghĩa vụ gửi thư bảo lãnh do ngân hàng thương mại phát hành cho bên mua sau khi nhận được từ ngân hàng thương mại;
  • Bên mua có quyền được nhận thư bảo lãnh do ngân hàng thương mại phát hành từ ngân hàng thương mại hoặc chủ đầu tư gửi đến trong thời hạn hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực và trước thời hạn giao, nhận nhà dự kiến;
  • Khi chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước thời hạn, chậm nhất vào ngày làm việc tiếp theo, ngân hàng thương mại phải công bố trên trang thông tin điện tử và thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án của chủ đầu tư về việc chấm dứt hợp đồng bảo lãnh, trong đó nêu rõ nội dung ngân hàng thương mại không tiếp tục phát hành thư bảo lãnh cho bên mua ký Hợp đồng mua, Hợp đồng thuê mua nhà ở với chủ đầu tư sau thời điểm ngân hàng thương mại chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư. Đối với các thư bảo lãnh đã phát hành cho bên mua trước đó, ngân hàng thương mại tiếp tục thực hiện cam kết cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.

3. Các trường hợp doanh nghiệp không được cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ thanh toán trái phiếu

Theo quy định tại Điều 11.2 Thông tư 11, tổ chức tín dụng/chi nhánh ngân hàng nước ngoài không được bảo lãnh cho nghĩa vụ thanh toán trái phiếu được phát hành với mục đích cơ cấu lại khoản nợ, góp vốn, mua cổ phần hoặc tăng quy mô vốn hoạt động. Trong khi đó, hạn chế cấp bảo lãnh này tại Thông tư 07 chỉ áp dụng đối với 02 trường hợp là cơ cấu lại nợ và trái phiếu phát hành bởi công ty con, công ty liên kết của tổ chức tín dụng khác.

4. Sử dụng tiếng nước ngoài trong bảo lãnh

Trước đây, theo quy định tại Thông tư 07, thoả thuận cấp bảo lãnh/cam kết bảo lãnh chỉ được lập bằng tiếng nước ngoài trong trường hợp giao dịch bảo lãnh thuộc các trường hợp quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài theo quy định của Bộ luật dân sự. Nay, Thông tư 11 bổ sung 02 trường hợp được sử dụng tiếng nước ngoài, bao gồm (i) trường hợp nghĩa vụ được bảo lãnh phát sinh khi thực hiện các dự án được tài trợ vốn từ các tổ chức tài chính quốc tế và (ii) trường hợp nghĩa vụ được bảo lãnh phát sinh khi tham gia gói thầu quốc tế.

5. Quy định chuyển tiếp

Các thoả thuận cấp bảo lãnh, cam kết bảo lãnh đã ký kết và có hiệu lực trước ngày Thông tư 11 có hiệu lực thi hành được tiếp tục thực hiện theo các thoả thuận, cam kết đã ký cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt. Việc sửa đổi, bổ sung các thoả thuận cấp bảo lãnh, cam kết bảo lãnh đã ký kết nêu trên phải phù hợp với quy định tại Thông tư 11.

Download pdf version

LEGAL UPDATE – MARCH 2023 – SOME NOTABLE CHANGES IN BANK GUARANTEE UNDER THE CIRCULAR 11/2022/TT-NHNN

Issue March 2023

Tran Cong Quoc
Partner

Nguyen Thuy An
Associate

On 30th September 2022, the State Bank of Vietnam issued the Circular No. 11/2022/TT-NHNN on bank guarantees (hereinafter referred to as the “Circular 11”). The Circular 11 will repeal the Circular 07/2015/TT-NHNN and the Circular 13/2017/TT-NHNN on bank guarantees (hereinafter referred to as the “Circular 07”), and take effect from 1st April 2023. Below are some notable changes of the Circular 11.

1. Electronic guarantees

Pursuant to Article 9 of the Circular 11, in addition to the bank guarantees in writing, credit institutions/foreign bank branches may offer electronic bank guarantees (hereinafter referred to as “electronic guarantees”). Adoption of electronic guarantees will depend on agreement by the credit institutions/foreign bank branches and clients. Those matters related to security of data and information confidentiality in electronic guarantee must comply with, among others, regulations on anti-money laundering, electronic transactions, SBV’s instruction on risk management of electronic transactions. The supplementation of electronic guarantee form under Circular 11 is based on the actual demand of clients, which implement the provisions of the Law on Credit Institutions on electronic banking services. Regulations on electronic transactions in e-banking activities and electronic guarantee are also found in other legal documents, including, among others, Decree 35/2007/ND-CP, Decree 130/2018/ND-CP and Decision 35/2006/QD-NHNN.

In case “know your clients” are made electronically, the value of each issued bank guarantee shall not exceed VND04 billion per individual and VND45 billion per organization, except the following cases:

  • Client identification information is certified by the competent authority or electronically certified by electronic certification service providers in accordance with the law on electronic certification and identification;
  • Request for issuance of an electronic guarantee is submitted via SWIFT system;
  • Client information and guaranteed obligations are verified and certified through the customs e-payment portal or the national bidding system;
  • Clients use digital signatures as prescribed by law when applying for a guarantee or entering into a guarantee agreement with credit institutions/foreign bank branches;
  • The client is a credit institution or a foreign bank branch.

2. Guarantees over future residential property

The Circular 11 clarifies some certain contents regarding guarantees over future residential property as follows:

  • An agreement on guarantees over future residential property is defined by Circular 11 as a contractual agreement between a commercial bank, a developer and other relevant parties (if any) whereby commercial bank agrees to guarantee for obligations of developer against the buyer under the sale, and purchase leasing of future residential property. The guarantee letter will be issued by the bank to buyers after conclusion of the agreement on guarantees over future residential property.

The agreement on guarantee over future residential property is signed before signing contracts on sale or contracts on purchase leasing of future residential property (hereinafter referred to as the “Sale contract” or “Purchase leasing contract”). Upon signing Sale contract or Purchase leasing contract, the developer shall request the commercial bank to issue guarantee letters to buyers.

  • Rights and obligations of the parties

The Circular 11 specifies those rights and obligations of developers, commercial banks and buyers in relation to guarantees over future residential property, which give buyers more protection in case of claiming the guarantee, including, among others:

  • Commercial banks are obliged to issue and deliver guarantee letters to buyers, or developers in accordance with Sale contract or Purchase leasing contract;
  • Upon receipt of guarantee letters from the commercial bank, developers are obliged to deliver the same to buyers;
  • Buyers are entitled to receive the guarantee letters from commercial banks or developers within the effective term of the agreement on guarantees over future residential property and before the estimated hand-over date of future residential property;
  • If the guarantee agreement over future residential property is early terminated, within the business day immediately following termination date, the commercial bank shall so publish on its website and notify this early termination in writing to the housing management authority of the provincial level where the project is located, specifically stating that the commercial bank will no longer issue guarantee letters for the buyer to sign a Sale contract or Purchase leasing contract with the developer after the guarantee agreement over future residential property is terminated. For guarantee letters previously issued to the buyer, the commercial bank shall continue to fulfill its commitment until the guarantee obligation is terminated.

3. The cases where enterprises are not guaranteed for bond payment obligations

Pursuant to Article 11.2 of the Circular 11, the credit institutions/foreign bank branches are not allowed to grant the bank guarantees with respect to the bond issued for debt restructure, capital contribution, shares acquisition or operational capital increase, while under Circular 07 such limitation was only applied for two cases of debt restructure and bond issued by subsidiaries or affiliates of other credit institutions.

4. Foreign language in bank guarantees

Previously, pursuant to the Circular 07, bank guarantee was allowed to be in a foreign language only if the guaranteed transaction is a civil relation involved a foreign element as defined in the Civil Code. The Circular 11 now supplements two additional cases where it is allowed to use a foreign language: (i) guaranteed obligations arising from projects financed by international financial institutions, and (ii) guaranteed obligations arising from participating in international bidding packages.

5. Transitional regulation

The parties continue to implement the signed bank guarantee agreement, bank guarantee commitment which took effect prior to the effective date of the Circular 11 until termination of the guarantee obligations thereof. The amendment and supplementation of the above-mentioned signed documents shall comply with the regulations of the Circular 11.

Download pdf version

BẢN TIN PHÁP LÝ – THÁNG 01, 2023 – NGHỊ ĐỊNH SỐ 99/2022/NĐ-CP NGÀY 30 THÁNG 11 NĂM 2022 CỦA CHÍNH PHỦ VỀ ĐĂNG KÝ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THAY THẾ CHO NGHỊ ĐỊNH SỐ 102/2017/NĐ-CP NGÀY 01 THÁNG 09 NĂM 2017

Phát hành 01/2023

Nguyễn Bích Vân
Thành viên

Hà Tuấn Việt
Luật sư Cộng sự

Các biện pháp bảo đảm luôn đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định các quan hệ dân sự, kinh doanh thương mại, hạn chế các tranh chấp phát sinh, nâng cao ý thức thượng tôn pháp luật của các chủ thể tham gia vào giao dịch. Đồng thời, các biện pháp bảo đảm còn là công cụ góp phần vào việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể này trong trường hợp đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình.

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm ra đời xuất phát từ nhu cầu công khai các giao dịch bảo đảm, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia vào giao dịch, các bên liên quan. Trong những năm gần đây, trước những yêu cầu từ thực tiễn, các quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm ngày càng được hoàn thiện, tạo cơ sở vững chắc để các tổ chức, cá nhân có điều kiện thuận lợi trong việc tiếp cận các nguồn tín dụng, đảm bảo an toàn pháp lý trong các giao dịch dân sự, kinh doanh thương mại.

Ngày 30/11/2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm để thay thế cho Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09/2017 qua đó góp phần quan trọng vào việc hoàn thiện, thống nhất pháp luật trong lĩnh vực đăng ký biện pháp bảo đảm.

Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm chính thức có hiệu lực vào ngày 15/01/2023 và có những điểm mới đáng lưu ý như sau:

 1. Phạm vi điều chỉnh 

Phạm vi điều chỉnh của Nghị định 99/2022/NĐ-CP so với Nghị định 102/2017/NĐ-CP là mở rộng thêm nội dung điều chỉnh về việc đăng ký biện pháp bảo đảm, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng chứng khoán đã đăng ký tập trung tại Tổng công ty lưu ký và bù trừ chứng khoán Việt Nam.

Theo đó, đối với các vấn đề không được quy định trong pháp luật về chứng khoán thì việc đăng ký được thực hiện theo quy định liên quan đến đăng ký biện pháp bảo đảm bằng động sản không phải là tàu bay, tàu biển được quy định trong Nghị định 99/2022/NĐ-CP.

2. Các trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm

Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định có bốn trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm bằng tài sản bao gồm: (i) đăng ký thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lưu quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan; (ii) đăng ký theo thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm hoặc theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm, trừ cầm giữ tài sản; đăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ mà có nhiều bên cùng nhận bảo đảm hoặc trong trường hợp bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có thỏa thuận; (iii) đăng ký thay đổi nội dung đã được đăng ký; (iv) xóa đăng ký nội dung đã được đăng ký đối với trường hợp quy định tại các điểm trên.

Đây là điểm khác biệt thể hiện ở việc mở rộng về thể chế, phạm vi các biện pháp bảo đảm mà các chủ thể tham gia vào giao dịch có thể lựa chọn để đăng ký so với nội dung của Nghị định 102/2017/NĐ-CP trước đây quy định theo hướng phân loại khá cứng nhắc thành hai nhóm gồm nhóm các biện pháp bảo đảm bắt buộc phải đăng ký (thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp tài sản gắn liền với đất, thế chấp tàu bay, tàu biển) và nhóm các biện pháp bảo đảm được đăng ký khi có yêu cầu (thế chấp tài sản là động sản, thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai, bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; mua bán tàu bay, tàu biển; mua bán tài sản là động sản khác có bảo lưu quyền sở hữu).

3. Nguyên tắc đăng ký, cung cấp thông tin

Với mục đích đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất trong việc đăng ký, cung cấp, trao đổi thông tin về biện pháp bảo đảm, tạo khung pháp lý thuận lợi cho hoạt động đăng ký, cung cấp thông tin của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc đăng ký, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ thể có yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm, Nghị định 99/2022/NĐ-CP đã quy định nguyên tắc thông tin về biện pháp bảo đảm phải được công khai, được cung cấp theo yêu cầu, các thông tin được trao đổi theo quy định của pháp luật; thực hiện đúng thủ tục, thẩm quyền, thời hạn, nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm, không làm phát sinh thủ tục khác với quy định của Nghị định. Đặc biệt trong trường hợp vi phạm bất kỳ nội dung nào trong các nguyên tắc kể trên, Cơ quan đăng ký phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Ngoài ra, Cơ quan đăng ký không phải chịu trách nhiệm về tên hợp đồng bảo đảm và nội dung thuộc quyền thỏa thuận của các bên trong hợp đồng bảo đảm; các bên phải trung thực trong kê khai, cung cấp, trao đổi thông tin; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của thông tin được kê khai, được cung cấp, được trao đổi.

4. Hiệu lực của đăng ký

Để đảm bảo tính minh bạch về hiệu quả và hiệu lực của việc đăng ký, đồng thời tách bạch được giữa việc đăng ký biện pháp bảo đảm và việc đăng ký khác liên quan đến tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (sau đây gọi là “đăng ký khác”), Nghị định 99/2022/NĐ-CP có các quy định mới về hiệu lực của đăng ký như sau:

  • Quy định cụ thể chi tiết, làm rõ về thời điểm phát sinh, thời điểm chấm dứt của hiệu lực đăng ký biện pháp bảo đảm, đăng ký khác;
  • Hiệu lực của việc đăng ký biện pháp bảo đảm là căn cứ để xác định thời hạn có hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;
  • Hiệu lực của việc đăng ký khác chỉ là để thông báo, công khai thỏa thuận, cam kết trong giao dịch dân sự; không phải là căn cứ xác định hiệu lực của giao dịch dân sự, hiệu lực đối kháng với người thứ ba;
  • Tách bạch giữa hiệu lực của việc xóa đăng ký trong trường hợp biện pháp bảo đảm chấm dứt theo yêu cầu hoặc theo quy định của pháp luật với hủy đăng ký do hợp đồng bảo đảm bị tuyên vô hiệu theo bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án, Trọng tài hoặc biện pháp bảo đảm được đăng ký tại cơ quan đăng ký không có thẩm quyền.

5. Thẩm quyền của cơ quan đăng ký

Để đảm bảo tính phù hợp với quy định của pháp luật liên quan, đảm bảo sự minh bạch, thuận lợi về thẩm quyền đăng ký, quản lý nhà nước đối với việc đăng ký biện pháp bảo đảm, Nghị định 99/2022/NĐ-CP đã bổ sung thẩm quyền đăng ký của Tổng Công ty lưu ký và Bù trừ chứng khoán Việt Nam đối với việc đăng ký liên quan đến chứng khoán đã được đăng ký tập trung theo quy định của pháp luật về chứng khoán. Đồng thời, bên cạnh quy định thẩm quyền chung, nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan đăng ký, Nghị định 99/2022/NĐ-CP cũng quy định cụ thể các trường hợp đăng ký thuộc thẩm quyền riêng của từng cơ quan đăng ký, thể hiện cơ chế pháp lý về việc trao đổi thông tin giữa cơ quan đăng ký với cơ quan, người có thẩm quyền khác theo quy định của pháp luật.

6. Về hồ sơ, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin

Về hồ sơ đăng ký, cung cấp thông tin

Để đảm bảo sự minh bạch, thống nhất về hồ sơ đăng ký, tránh làm phát sinh những yêu cầu không phù hợp trong thực tiễn đăng ký, Nghi định 99/2022/NĐ-CP quy định cụ thể các nội dung sau:

  • Thông tin phải có trên Phiếu yêu cầu đăng ký; các Biểu mẫu là tài liệu, giấy tờ thuộc thành phần hồ sơ; chữ ký, con dấu trong đăng ký; ngôn ngữ sử dụng trong đăng ký; việc mô tả thông tin về tài sản bảo đảm trong một số trường hợp cụ thể, ví dụ: động sản không phải là tàu bay, tàu biển, chứng khoán đã được đăng ký tập trung;
  • Thành phần hồ sơ đăng ký đối với trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm có tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở; tài sản hình thành trong tương lai; tài sản là cây hằng năm, công trình tạm; tài sản là dự án đầu tư nông nghiệp, dự án phát triển rừng, dự án trồng cây lâu năm, cây hằng năm, dự án khác có sử dụng đất, chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất sang đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất; hồ sơ đăng ký khác;
  • Cụ thể hóa thành phần hồ sơ đăng ký thay đổi đối với trường hợp mua bán quyền đòi nợ, khoản phải thu, quyền yêu cầu thanh toán khác; hồ sơ xóa đăng ký đối với trường hợp tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất trở thành doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; người yêu cầu xóa đăng ký không phải là bên nhận bảo đảm, như: Bên bảo đảm, Cơ quan thi hành án dân sự, Người mua tài sản bảo đảm bị xử lý, Người nhận chuyển giao quyền sở hữu tài sản bảo đảm.

Về thủ tục đăng ký

Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký theo hướng tiếp cận, quy định cụ thể các thủ tục chung, thủ tục riêng theo từng loại tài sản bảo đảm, cụ thể:

  • Để đảm bảo bao quát đầy đủ các trường hợp đăng ký, thuận tiện cho việc áp dụng, xác định thẩm quyền của cơ quan đăng ký, Nghị định không quy định chung các trường hợp đăng ký như trước đây mà thay vào đó đã cụ thể hóa các trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm theo từng loại tài sản. Ngoài ra, Nghị định cũng quy định cụ thể các trường hợp đăng ký khác cũng như thẩm quyền thực hiện việc đăng ký này.
  • Để đảm bảo tính minh bạch, hạn chế sự tùy tiện trong việc từ chối đăng ký và hạn chế rủi ro, phát sinh thêm chi phí cho người yêu cầu đăng ký, Nghị định quy định Cơ quan đăng ký chỉ được từ chối đăng ký khi có căn cứ được quy định cụ thể trong Nghị định. Bên cạnh đó, Nghị định đã cụ thể hóa một số trường hợp Văn phòng Đăng ký đất đai và Chi nhánh vẫn thực hiện việc đăng ký khi thông tin mà các bên thỏa thuận mô tả tài sản bảo đảm không phù hợp với thông tin trên Giấy chứng nhận hoặc thông tin được lưu trữ tại cơ quan có thẩm quyền.
  • Ngoài ra, Cơ quan đăng ký không được từ chối đăng ký vì lý do: tên hợp đồng bảo đảm, nội dung thỏa thuận về giá trị tài sản bảo đảm, nghĩa vụ được bảo đảm, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác, phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm, thời hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm.
  • Với mục đích đảm bảo tính phù hợp về thẩm quyền yêu cầu đăng ký theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và pháp luật liên quan, Nghị định đã quy định về người yêu cầu đăng ký theo hướng tách bạch người có quyền yêu cầu đăng ký lần đầu với người có quyền yêu cầu trong đăng ký thay đổi và xóa đăng ký; quy định cụ thể thông tin về bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, người đại diện trong đăng ký; quyền và nghĩa vụ của người yêu cầu đăng ký.
  • Để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp, cũng như đảm bảo tính khả thi trong việc giải quyết hồ sơ đăng ký, cung cấp thông tin, song song với việc tiếp tục quy định việc nộp hồ sơ đăng ký theo phương thức nộp hồ sơ qua môi trường điện tử và nộp hồ sơ đăng ký bằng bản giấy, Nghị định đã quy định cụ thể hơn về quy trình tiếp nhận, kiểm tra thành phần hồ sơ đăng ký của cơ quan đăng ký, trong đó bao gồm các nội dung chính như sau:
    • Tách bạch thời hạn giải quyết hồ sơ khi từ chối đăng ký với thời hạn giải quyết hồ sơ để thực hiện đăng ký;
    • Quy định về các trường hợp cơ quan đăng ký không thực hiện đăng ký do có sự kiện bất khả kháng trong việc tiếp nhận hồ sơ, giải quyết hồ sơ đăng ký và thời hạn giải quyết hồ sơ trong trường hợp này;
    • Quy định về việc thông báo cho người yêu cầu đăng ký để hướng dẫn hoàn thiện, bổ sung thành phần hồ sơ; việc gửi giấy tờ, tài liệu tới cơ quan có thẩm quyền để xác minh khi phát hiện có dấu hiệu giả mạo tài liệu và thời hạn giải quyết hồ sơ trong trường hợp này;
    • Quy định về phương thức trả kết quả đăng ký phù hợp với phương thức nộp hồ sơ đăng ký, giá trị pháp lý của kết quả đăng ký;
    • Quy định về cơ chế, quy trình thực hiện việc đăng ký trên môi trường điện tử.
  • Để đảm bảo tính chính xác của thông tin về biện pháp bảo đảm đã đăng ký, hạn chế các thủ tục đăng ký thay đổi không cần thiết, Nghị định tách biệt giữa các trường hợp bắt buộc phải đăng ký thay đổi với các trường hợp đăng ký thay đổi khi có yêu cầu; thực hiện xóa đăng ký đối với nội dung được đăng ký thay đổi trong trường hợp rút bớt tài sản bảo đảm; làm rõ hơn trách nhiệm của người yêu cầu đăng ký khi không thực hiện đăng ký đối với trường hợp phải đăng ký thay đổi.
  • Với mục đích đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất với quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, bao quát đầy đủ các tình huống phát sinh trong thực tiễn, bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của chủ sở hữu tài sản, chủ thể khác liên quan, Nghị định quy định cụ thể các nội dung sau:
    • Các trường hợp xóa đăng ký để phù hợp với thực tiễn và phù hợp với thay đổi của quy định pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;
    • Ghi nhận việc xóa đăng ký đối với tài sản được rút bớt đối với trường hợp đăng ký thay đổi do rút bớt tài sản bảo đảm; trường hợp xóa đăng ký một phần nội dung thì không làm thay đổi hoặc chấm dứt hiệu lực đăng ký của nội dung không bị xóa;
    • Quy định về trách nhiệm của người yêu cầu đăng ký trong trường hợp không thực hiện xóa đăng ký khi có căn cứ để việc đăng ký phải xóa;
    • Bổ sung quy định về xóa đăng ký đối với trường hợp đăng ký khác

Đánh giá

Qua thời gian áp dụng trên thực tiễn, Nghị định 102/2017/NĐ-CP đã bộc lộ hạn chế thể hiện qua việc chưa bao quát được hết hiệu quả, hiệu lực của việc đăng ký; từ chối đăng ký; thông tin về bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm; thông tin trên phiếu yêu cầu đăng ký; ngôn ngữ sử dụng, chữ ký, con dấu trong đăng ký; trả kết quả đăng ký; đăng ký thay đổi, xóa đăng ký; việc tách bạch giữa xóa đăng ký với hủy đăng ký do hợp đồng bảo đảm bị vô hiệu; cơ chế chỉnh lý thông tin có sai sót; phương thức thanh toán phí đăng ký; nộp hồ sơ đăng ký trên môi trường điện tử; việc trao đổi thông tin giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Với các quy định mới của Nghị định 99/2022/NĐ-CP, các quy trình đăng ký biện pháp bảo đảm đã được đổi mới, hoàn thiện và trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu, minh chứng của sự an toàn, minh bạch về tài sản, giao dịch. Qua đó, người dân và doanh nghiệp có thêm cơ sở pháp lý vững chắc để có thể tiếp cận được các nguồn vốn với chi phí thấp để phát triển sản xuất kinh doanh. Bên cạnh đó, các chủ thể cấp vốn cũng an tâm hơn khi việc cung ứng vốn cho thị trường có cơ chế pháp luật bảo vệ để thực hiện một cách an toàn, ổn định. Ngoài ra, các quy định mới của Nghị định 99/2022/NĐ-CP cũng góp phần giúp các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền có được bằng chứng pháp lý chính xác, thuận tiện về biện pháp bảo đảm trong quá trình thực hiện quản lý nhà nước hoặc trong trường hợp phải tiến hành giải quyết các vụ việc theo quy định của pháp luật.

Download pdf version

LEGAL UPDATE – JANUARY 2023 – DECREE NO.99/2022/ND-CP DATED NOVEMBER 30, 2022 ISSUED BY THE GOVERNMENT REGARDING THE REGISTRATION OF SECURITY INTERESTS, SUPERSEDES DECREE NO. 102/2017/ND-CP DATED SEPTEMBER 01, 2017.

Issue January 2023

Nguyen Bich Van
Partner

Ha Tuan Viet
Associate

Security interests always play a crucial role in stabilizing civil, business, and commercial relations, preventing conflicts arising, and increasing respect for the law among the parties involved in the transaction. Simultaneously, security interests are also the method for the protection of legitimate rights and interests of such involved transaction’s parties in the event that the obligator fails to perform or improperly performs its obligations when due.

The registration of a secured transaction “comes out into society” due to the need for disclosure of the secured transactions, and protection of legitimate rights and interests of the subjects involved in the transaction and related parties. In recent years, facing the demands of actual practices, the provisions of registration of secured transactions have been increasingly improved, creating a solid basis for organizations and individuals to have favorable conditions in accessing credit sources, ensuring legal safety in civil transactions, commercial business.

As of November 30, 2022, the Government promulgated Decree 99/2022/ND-CP regarding the registration of security interests to supersede Decree No. 102/2017/ND-CP dated September 01, 2017 in order to significantly contribute to the completion and unification of the law in the field of registration of security interests.

Decree 99/2022/ND-CP on registration of security interests officially takes effect on January 15, 2023 and contains the following noteworthy points:

 1. Scope of regulation

Comparing Decree 99/2022/ND-CP to Decree 102/2017/ND-CP, there is an expansion in the regulation’s scope regarding (i) the registration of security interests, (ii) the provision of information on security interests centrally registered at the Vietnam Securities Depository and Clearing Corporation (“VSDCC”).

Accordingly, in relation to the unprovided matters in the law of securities, the registration shall comply with the provisions relating to the registration of security interests in immovable property, other than aircraft and seagoing ships as prescribed in Decree 99/2022/ND-CP.

2. Security interests subject to the registration procedure

Decree 99/2022/ND-CP stipulates that four circumstances required the registration of security interests in assets, including (i) registration of mortgages, pledges of assets, retention of ownership rights in accordance with the Civil Code and other relevant laws; (ii) registration according to the agreement between the securing party and the secured party or at the request of the secured party, except for property liens; (iii) registration of notification of collateral disposal in case an asset is utilized to secure the execution of several obligations where multiple parties jointly receive the security or in case the securing party and the secured party have agreements;  (iv) registration of changes in registered contents; deregistration of registered contents for the cases specified at the aforementioned points.

Compared to the contents of Decree 102/2017/ND-CP, the newly updated regulations have demonstrated the discrepancy in the expansion of institutions and security interests, in which the entities involved in the transaction can decide to register the security interests. Correspondingly, Decree 102/2017/ND-CP previously stipulated a quite rigid classification of security interests into two groups, including (i) groups of security interests required to be registered (mortgage of land use rights, mortgage of land-attached assets, mortgage of aircraft, seagoing ships) and (ii) groups of registered security interests upon request (mortgage of movable assets, mortgage of land-attached assets formed in the future, reservation of ownership rights in case of purchase and sale of land-attached assets, land-attached assets formed in the future; purchase and sale of aircraft, seagoing ships; purchase and sale of other movable assets with reservation of ownership rights).

3. Principles of registration and provision of information

For the purpose of ensuring uniformity and consistency in the registration, provision and exchange of information on security interests, creating a legal framework conducive to the registration and provision of information by competent State authorities in order to register and secure legitimate rights and interests for entities requesting registration of security interests, Decree 99/2022/ND-CP stipulates the principle that information on security interests must be made available to the public, provided upon request, information exchanged in accordance with law; to comply with procedures, competence, duration, tasks, powers and responsibilities, not to give rise to procedures other than those prescribed by the Decree. And notably, in case of violation of any above-mentioned principles, the Registry must be responsible before the law.

In addition, the Registry is not responsible for the name of the security contract and the contents of the agreement of the parties in the security contract; the parties must be honesty in declaring, providing and exchanging information; being responsible before the law for the accuracy of the information declared, provided and exchanged.

4. Validity of the registration

For the purpose of ensuring transparency about the effectiveness and validity of the registration, simultaneously with separating the registration of security interests and other registration related to assets used to secure the performance of obligations (hereinafter referred to as “other registration”), Decree 99/2022/ND-CP has set out new regulations on the validity of registration as follows:

– Specifying in detail and clarifying the time of arising and termination of the validity of registration of security interests and other registrations;

– The validity of the registration of security interest is the ground for determining the period of countervailing effect of security interest to third parties in accordance with the law on security for the performance of obligations;

– The validity of other registration is only for notifying, publicizing agreements and commitments in civil transactions rather than the basis for determining the validity of civil transactions, the validity of countervailing effect against third parties;

– Separating the effect of deregistration in case the security interest is terminated as required or prescribed by law from the cancellation of registration due to the security contract being declared invalid according to the effective judgment or decision of the court, arbitration or the security interest is registered at an incompetent Registry.

5. Competence of the Registry

In order to ensure conformity with the relevant provisions of law, maintain transparency and convenience of a state registration and management authority for the registration of security interests, Decree 99/2022/ND-CP has provided the registration authority of the VSDCC for the registration of securities that have been registered centrally in accordance with the law on securities. Concurrently, in addition to stipulating the general competence, tasks and powers of the Registry, Decree 99/2022/ND-CP also provides the cases of registration falling under the exclusive competence of each Registry, showing the legal mechanism for information exchange between the Registry and other competent agencies and persons in accordance with the law.

6. Dossiers, procedures for registration and provision of information

Regarding the registration dossier, information provision

In order to ensure transparency and consistency of registration dossiers and prevent inappropriate requirements in registration practices, Decree 99/2022/ND-CP specifies in detail the following contents:

– The information must be on the Registration Request Form; Forms are documents and papers belonging to the dossier component; signatures and seals in the registration; languages used in the registration; the description of the information about security assets in some specific cases, for example, movable assets other than aircraft, seagoing ships, securities which have been centrally registered;

– The composition of registration dossiers for registration of security interests in housing construction investment projects; investment projects on construction of works other than houses; future-formed assets; assets being annual trees or temporary works; assets being agricultural investment projects, forest development projects, projects on planting perennial trees or annual trees, other projects using land, transferring the mortgage registration of property rights arising from contracts for purchase and sale of land-attached assets to the mortgage registration of land-attached assets; other registration dossiers;

– Particularizing the composition of registration dossiers for changes in cases of purchase and sale of debt collection rights, receivables, other payment claims; dossiers for deregistration in cases where economic organizations other than credit institutions mortgage land use rights or land-attached assets of individuals or households using land become foreign-invested enterprises; persons requesting deregistration are not security recipients, such as securiting parties, civil judgment enforcement agencies, buyers of security assets to be handled, recipients of transfer of ownership of security assets.

Regarding the registration procedure

Decree 99/2022/ND-CP controls the registration procedure by defining general and particular procedures for each kind of collateral, in particular:

– For the purpose of ensuring full coverage of registration cases, and the convenience for application and determination of the authority of the Registry, instead of defining the circumstances of registration as previously, the Decree outlines the cases of registration of security interests in accordance with each kind of asset. In addition, the Decree also specifies other cases of registration as well as the competence to carry out such registrations.

– In order to ensure transparency, limit arbitrariness in refusing registration and prevent risks and occurred additional costs for the requester for registration, the Decree stipulates that the Registry may only be allowed to refuse registration when there are clear-cut grounds specified in the Decree. Furthermore, the Decree has particularized several cases where the Land Registration Office and the Branch are required to carry out the registration procedure when the information agreed upon by the parties describing the collateral is inconsistent with the information on the Certificate or archived at the competent authority.

– Moreover, the Registry is not allowed to refuse to register for the following reasons: the name of the security contract, the content of the agreement on the value of the collateral, the secured obligation, the guarantee of the performance of obligations of others, the scope of the secured obligation, the duration of performance of the secured obligation.

–  For the purpose of ensuring the appropriateness of the competence to request registration in accordance with the law on guarantee of performance of obligations and related laws, the Decree has provided the regulation regarding the registration procedure by the requester in the way of separating the person who has the right to request the first registration with the person who has the right to request in the registration of change and deletion of registration; specified information about the guarantor, the secured party, the representative in the registration; the rights and obligations of the requester for registration.

– In order to create favorable conditions for individuals and businesses, as well as ensure the feasibility in resolving registration dossiers, providing information, in parallel with continuing to regulate the submission of registration dossiers through the electronic environment and the submission of registration dossiers in paper form, the Decree specifically stipulates the process of receiving and inspecting the registry’s registration dossier components, which includes the following main contents:

  • Separation of the time limit for settlement of dossiers when refusing registration with the time limit for settlement of dossiers for making registration;
  • Provisions on cases where the registry fails to register due to force majeure events in the receipt of dossiers, settlement of dossiers and time limit for settlement of dossiers in such case;
  • Regulations on notifying the requester for the guidance of the completion and supplementation of dossier components; the sending of papers and documents to competent agencies for verification when detecting signs of forged documents and time limit for settlement of dossiers in such case;
  • Regulations on the method of returning registration results in accordance with the method of submission of registration dossiers and the legal value of registration results;
  • Regulations on mechanisms and procedures for registration in the electronic environment.

– In order to ensure the accuracy of the information on registered security interests and to limit unnecessary procedures for registration of changes, the Decree separates cases of mandatory registration of changes from cases of registration of changes upon request; deletes the registration of contents registered for changes in cases of withdrawal of collateral; clarifies the responsibilities of the requester for the failure of registration for the cases where the registration procedure for changing is required.

– For the purpose of ensuring uniformity and consistency with the provisions of the law on ensuring the performance of obligations, fully covering situations arising in practice, and protecting the legitimate rights and interests of property owners and other related subjects, the Decree specifies the following contents:

  • Cases of deregistration to conform to reality and in accordance with changes in the law on security for performance of obligations;
  • Recording the deregistration of the withdrawn property in case of the registration changes due to the reduction of the collateral; in case of deregistration of part of the content, the remaining shall not be changed or terminated;
  • Regulations on the responsibilities of the requester for registration in case of failure to delete the registration when there are grounds for the registration to be deleted;
  • Supplementing the provisions on deregistration for other cases of registration.

In conclusion

During the time of practical application, Decree 102/2017/ND-CP has revealed the limitations expressed in the ineffectiveness and validity of registration; the refusal of registration; information about the securing party and the secured party; information on the registration request form; language, signature and seal in the registration; the return of registration results; registration of changes and deregistration; separation between deregistration and deregistration due to invalidity of the security contract; the mechanism to correct information; method of payment of registration fees; submission of registration dossiers on the electronic environment; information exchange between competent state agencies.

With the updated provisions of Decree 99/2022/ND-CP, the processes of registration of security interests have been renovated, perfected and become effective legal instruments, demonstrating the safety and transparency of assets and transactions. Thereby, individuals and businesses shall have a solid legal basis to access low-cost capital sources for the development of production and business. Additionally, the financing entities are more confident when the market’s supply of capital has a protective legal mechanism to implement in a safe and stable manner. Moreover, the new provisions of Decree 99/2022/ND-CP also contribute to the competent agencies and organizations to obtain accurate and convenient legal evidence on security interests in the course of state management or in case of having to settle cases in accordance with the law.

Download pdf version

THÔNG BÁO TUYỂN DỤNG THỰC TẬP SINH

Chúng tôi, CÔNG TY LUẬT TNHH BIZCONSULT, là một trong những công ty luật danh tiếng nhất Việt Nam, được các tổ chức nghề nghiệp quốc tế, như Legal500 Asia Law Firms, Asian Legal Business (ALB), Getting The Deal Through (Tạp Chí Mergers & Acquisitions), Global Legal Experts, Asia IP (Tạp chí Sở Hữu Trí Tuệ Châu Á), asialaw (Tạp chí luật Châu Á) v.v… đánh giá và xếp hạng cao trong nhóm các công ty luật hàng đầu chuyên nghiệp tại Việt Nam trong một số lĩnh vực hành nghề chính như Doanh Nghiệp & Thương Mại, Mua Bán & Sáp Nhập Doanh Nghiệp, Tài Chính & Ngân Hàng, Bất Động Sản & Xây Dựng/Hợp Đồng EPC, Dự Án Đầu Tư (Trong Nước & Nước Ngoài), Sở Hữu Trí Tuệ & Nhượng Quyền Thương Mại, Giải Pháp Tranh Chấp & Tranh Tụng (Trọng Tài, Tòa Án). Khách hàng của chúng tôi là các tập đoàn đa quốc gia, các tổ chức quốc tế, các doanh nghiệp nước ngoài và Việt Nam. Vui lòng truy cập website: www.bizconsult.vn để biết thêm thông tin về chúng tôi.

Nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của Công ty, chúng tôi cần tuyển dụng thực tập sinh tại thành phố Hà Nội như sau:

Yêu cầu đối với các ứng viên:

  1. Là sinh viên năm cuối hoặc đã tốt nghiệp đại học chuyên ngành luật kinh tế loại khá trở lên thuộc các trường ĐHQGHN (Khoa Luật), Đại học Luật Hà Nội và/hoặc các trường luật chính quy khác;
  2. Tiếng Anh (Nghe-Nói-Đọc-Viết) tốt;
  3. Kỹ năng trình bày, thuyết trình tốt;
  4. Sử dụng thành thạo các phần mềm xử lý văn bản và thuyết trình (Microsoft Outlook, Word, Excel, PowerPoint);
  5. Sức khỏe tốt. Tác phong nhanh nhẹn, chuyên nghiệp;
  6. Kỹ năng ứng xử, giao tiếp và giải quyết tình huống tốt
  7. Có kỹ năng làm việc nhóm;
  8. Trung thực. Kỷ luật. Trách nhiệm cao;
  9. Tâm huyết với nghề;
  10. Ưu tiên các ứng viên đã có thời gian thực tập tại các công ty luật.

Quyền lợi:

  1. Được trực tiếp tham gia hỗ trợ xử lý các hồ sơ công việc dưới sự hướng dẫn của các Luật sư của Công ty;
  2. Môi trường làm việc chuyên nghiệp, năng động và thân thiện;
  3. Được các Luật sư của Công ty hướng dẫn, đào tạo các kỹ năng tư vấn và hành nghề luật sư;
  4. Được tham dự các diễn đàn, hội thảo trong nước và quốc tế tổ chức tại Việt Nam nhằm mở rộng kiến thức và quan hệ;
  5. Lương theo năng lực/thỏa thuận;
  6. Các quyền lợi khác theo quy định của pháp luật lao động và bảo hiểm xã hội;
  7. Các phúc lợi theo quy định của Công ty;
  8. Cơ hội thăng tiến nghề nghiệp.

Hồ sơ gồm:

  1. Ðơn xin học việc, thực tập;
  2. Sơ yếu lý lịch tự thuật;
  3. Thẻ sinh viên hoặc bằng tốt nghiệp Đại học;
  4. Văn bằng, chứng chỉ khác (nếu có);
  5. 01 ảnh 4 x 6 (chụp trong vòng 06 tháng gần nhất).

Hình thức nhận hồ sơ:

Trực tiếp tại trụ sở chính của Công ty:

Số 20 phố Trần Hưng Đạo

Quận Hoàn Kiếm

Hà Nội

hoặc qua email: [email protected]

Thời hạn nhận hồ sơ:

Hạn cuối ngày 12/02/2023.

Liên hệ:

Mọi thắc mắc vui lòng liên hệ Ms. Trang 0988 604 260.

Download PDF